国外不动产登记：有法可依 一举多得

目前，国外普遍实行不动产登记制度，将登记作为不动产交易的重要制度内容。这不仅促进了不动产信息公开和透明，而且还成为征收房产税和反腐的重要工具。

瑞士： 法律保障 审查严密

许安结

在瑞士，不动产登记制度属于权利登记制度体系。瑞士《民法典》采用给动产下定义的方式，来区分动产与不动产，这种分类凸显出以物可否移动的物理标准为主的特点。《民法典》第七百一十三条规定，性质上可移动的物及法律上可支配的不属于土地的自然力，为动产所有权的标的。而不动产则基本限于土地、矿山及其土地定着物。

瑞士法律采用不登记则不动产物权不得变动的公示原则，登记对象是不动产物权。瑞士《民法典》第六百五十六条规定，取得土地所有权，必须在不动产登记簿登记。

瑞士的土地登记事务一般由土地登记所承担，但大多数州法定的主管部门则是各州的地方法院。由于瑞士是联邦制国家，所以，瑞士《民法典》第九百五十三条规定，各州可自行规定本州土地登记所主管官厅的设置、登记区域的划定、主管官员的任命和俸禄及监督组织等。瑞士通常以一个州为管区，每一管区均设有土地登记所，登记的具体业务由登记官掌管。如果没有设立主管官厅，《民法典》规定由州政府代理土地登记主管官厅的职责。除任命及俸禄事项外，各州制定的其他有关土地登记的规定须经瑞士联邦政府批准。

依据瑞士《民法典》第九百六十三条和第九百六十五条，登记机关审查的范围包括登记申请、不动产所有权人的书面声明、申请人的处分权利书证、法律原因的书证，其中“法律原因”就是导致不动产物权变动的基础法律关系。对大多数不动产物权变动情形而言，其原因行为均须公证，否则不产生法律效力。只要具有公证形式，登记机关就无须再审查实体法律事实的合法性。

瑞士不动产登记簿制作及测量的费用负担细则由联邦议会制定。瑞士《民法典》第九百五十四条规定，为不动产登记及测绘，各州可收取手续费，但对于以改进农业经营为目的而进行的土地改良或土地置换，则不得收取手续费。

对于具体承办土地登记的登记官员，瑞士制定了详细的规定。对于登记官员的责任，瑞士《民法典》第九百五十五条规定，各州对登记官及对直接监督的机关，有追究其过失并请求损害赔偿的权利。对于登记官员的监督，《民法典》第九百五十六条规定，登记官在执行公务中接受定期监督，对登记官执行公务所提出的异议，以及对已呈交的或待呈交的证件或申请发生的争执，由州监督官厅裁决，若当事人对裁决不服，可继续上诉联邦主管官厅。《民法典》第九百五十七条规定，对于登记官及职员中渎职的，州监督官厅应给以纪律处分。法定纪律处分分为警告和1000瑞郎以内的罚款，渎职严重的亦可开除公职。除这些纪律处分外，还可继续追究渎职官员和职员的刑事责任。

根据物权法和不动产登记的基本原理，登记是以国家的公信力为不动产的交易提供法律基础的行为。如果登记发生错误，当事人及其他利害关系人均可能遭受损害，因此，有关不动产登记机关应承担相应的赔偿责任。瑞士专门设立了登记赔偿基金，以弥补可能造成的对真正权利人利益的损害。正是这一整套合理的责任追究机制的建立，保证了瑞士登记制度的功效得以充分发挥。