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新加坡：以房查人很清晰
经济日报驻新加坡记者 陶 杰
新加坡政府一直把解决公共住房问题作为一种公共责任而不懈努力，时至今日，新加坡已经成为当今世界上公认住房问题解决比较好的国家之一。新加坡虽然是一个市场经济国家，但是其公共住房的开发和建设并不完全通过市场来实现，而是由政府来主导。新加坡土地分为国家所有和个人所有两种，其中国有土地约占总数的80%左右。土地是国家财富之源，也是新加坡政府建设大众组屋的基础和命脉所在。新加坡政府将土地资源牢牢地掌握在自己手里，以确保建设大众组屋需要的土地供应。
新加坡政府长期以来一直严格限制炒卖组屋的行为，对大众组屋的政策定位是“以自住为主”，限制居民购买组屋的次数，一个家庭只能拥有一套组屋，如果要再购买新组屋，必须退出原有组屋，以防投机多占，更不允许以投资为目的买房。
为了对公众的住房情况以及公众不动产情况有详细的了解，防止房地产市场出现混乱，进而扰乱市场，新加坡政府很早实行了不动产登记制度。新加坡最初实施的是英联邦国家广泛采用的托伦斯登记制度，而这一土地契约制则随着上世纪60年代新加坡土地所有权法案的生效而逐渐淡出市场。
托伦斯土地登记制度是一种规范严密、权责分明的不动产登记制度，该制度具有绝对的公信力。政府通过设立土地登记机构，专门负责土地登记事宜，而所登记的土地或不动产均由政府担保，以确保其产权的权威性与合法性，而不是以双方交易或转让契约合同为保证。已被政府登记在册的土地及不动产，其权利人、土地面积、地块位置、边界及相关权益等，都经过政府登记机构的相关审核和认定，由政府确保准确性和真实性。
虽然在上世纪60年代就有了自己的土地所有权法，但新加坡也经历了较长一段老的地契登记系统与中央登记系统两套系统并存的时期，尤其在一些比较老的社区，房屋不动产登记长期依赖老的地契系统。到了上世纪90年代，新加坡相关土地管理部门开始加快新老系统的转换，要求所有不动产都必须转换至中央登记制度下。经过数年的整合，至本世纪初，新加坡全境不动产已经基本统一在中央登记系统下。
新加坡不动产中央登记系统未实现电子化之前，任何不动产单位在土地局都有一张登记卡片，上面记录着此单位自建成以来所有的买卖信息，这就避免了一些不法之徒利用原始的契约凭证作弊或者行骗的可能。这就如同图书馆的借书卡，记录着所有书籍的借出和收回信息。而以往的地契形式则如同现在的户口本，可以在人与人之间进行交换，很容易作弊，缺乏保障。
随着电子科技的不断进步，新加坡政府也在持续推进电子政府建设，以进一步提高生产力。与此同时，新加坡不动产登记系统的电子化也成为发展的必然趋势。在房产交易过程中，目前的不动产电子登记系统基本上可以做到让所有人都能查到某一张地契所在地块的详细信息，如房主姓名和国籍，以及这套房屋建好后曾经转手过多少买家、有无相关贷款和按揭等信息。如果有人愿意支付更多的信息费，甚至可以查到房屋所在地块的市政规划图，由此来判断未来地铁线路等基础设施建设是否会影响到房屋的前景等。而这种信息不仅是房屋买卖的委托律师可以查到，房产中介也可以查到，甚至普通人都可以在政府的土地管理局查到，而那里的工作人员也会很配合地提供这样的信息。
虽然新加坡的不动产登记制度能够通过某一个房产查询到业主信息，但是如果普通民众要查询某一个人名下拥有多少房产则是不可能的，因为这涉及个人隐私。但是，政府可以通过不动产登记制度，掌握和了解每一位公民的私人财产情况，以防止个人不正常地拥有多套房产，有效地制止了利用房地产贪污受贿等腐败情况的发生。
俄罗斯：便利化趋势明显
经济日报驻莫斯科记者 廖伟径
近日，俄罗斯经济发展部向联邦政府提交了有关简化房地产登记手续的法律草案，此举将为进一步完善俄房地产登记体系奠定基础。俄罗斯政府拟通过优化房地产登记“路线图”，让民众感受到公共服务改善带来的便利。
根据现行法律，房地产登记的主管部门是俄经济发展部下属的联邦国家登记、绘图局。为了确保国家对房地产交易的“知情权”，无论购买或是出售房产，都必须向俄联邦国家登记、绘图局进行登记备案，由该局审查相关证明文件，确认交易的合法性，购房者对房产的所有权将在完成相应登记手续后生效。俄联邦国家登记、绘图局还会将房屋所有者的房产信息提交给税务机关，作为课征房产税的基础。
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