取消限购后房地产市场究竟反应如何?如何拯救真正的刚需?9月2日，由东方今报与河南和正集团联合主办的第五期中原地产高端沙龙在郑州举行。会上，来自省内知名学者、政府官员、业内大腕各抒己见，纷纷呼吁尽快对限贷松绑，拯救真正的刚需。
■主持人
李晓峰 河南财经政法大学房地产经济研究所所长、教授、博士
■嘉宾
王永苏 河南省人民政府发展研究中心主任
田锡泽 郑州市运亨房地产开发有限公司兼郑州市良城房地产开发有限公司总经理
师凯伦 浙江广厦河南集团常务副总裁
杨诚 八达威集团副总经理
孙晓冬 河南银基集团房地产有限公司总经理
叶逢锦 河南省郑州市江山房地产开发有限公司副总经理
王沥锋 和正百盈地产机构总经理
【议题一】
取消限购 对郑州城市化进程意义重大
李晓峰：郑州取消限购以后，市场回暖了吗?请结合自身项目情况详细说说。
王永苏：取消限购对于房地产的持续健康发展、对于整个城市化进程，意义重大。取消限购，是从政府行政调控逐渐回归市场调控。另外目前的时代是从农耕社会向工商业社会转变的过程，所谓现代化，就是传统农业向以城市、以工商业为主的社会转变的过程，这是小康的主旋律。这种转变要求人口从适应传统农耕社会的村庄居住模式，向城市居住模式转换，这个过程就需要人们从农村向城镇转移。
限购政策的最大问题，是阻断了农民向城镇转移之路，实际上从城镇化的意义上讲，应该积极地鼓励、引导、号召、支持全省人民，凡是有意愿、有条件来郑州买房的，都可以买。河南缺少超大城市，取消限购后，全省的人都可以来郑州买房，这样可以促进教育、就业、消费等市场更加红火。因此要从更广阔的视野，或者更长的历史过程中，看待取消限购的意义。
田锡泽：从我们企业的销售情况来看，没有大的变化。之所以这样，是因为政策有消化期，各种反应过一段时间才会体现出来。但总体来说，我认为取消限购还是会有一定的影响，销量会有所上升，只是上升的幅度不会特别大。因为从目前房价的走势来看，2003年之后的房价走势上升比较快，这就使得购房者的买房预期增加，购房者做决定也非常快。而近期的市场上，房价不会有太大变化，购房者也不会很快做决定。
师凯伦：我研究过一些数据，从2012年1月到2014年7月，首改房在整个商品房中的占比在60%~70%之间，也就是说，2012年1月到现在，首改房的占比比较稳定。
取消限购后，我观察了部分楼盘的个别数据发现，从价格上来说，目前促销力度确实有些加大。因为无论是全国还是郑州市的首改房人群，对价格的抗性非常敏感，因此首改人群有持币观望的心态很正常。所以我认为目前首改人群持币观望情绪主要是来自于市场，其次是政策，信心恢复以后，首改的需求会很大。
叶逢锦：我个人认为限购针对的是二次需求、投资需求、改善需求，不是针对刚需的，因此对刚需影响很小。从投资的角度来看，为什么这次限购取消以后市场没有很大的反响，甚至有些项目还下滑了，这是因为购房者觉得限购取消了，将来选择的机会更多、更大，不必那么着急。同时，国家推出任何一项政策都是调衡整个经济链条的，它不会让市场大起大落，最终目的是希望市场能健康发展。
杨诚：市场上真正购房的主力军是谁?还是刚需客户，无论你的盘做得多高端、多好，刚需都是无法忽视的主力。另外，限购限的多是投资型需求者，而当市场环境不好，即使限购取消，反应也不一定会好。现在很多刚需客户，已经逐渐郊区化，像我们在新郑龙湖的项目，主要产品是89㎡~127㎡，刚需客户所占比例相当大。
目前郑州市的新郑龙湖片区、经开区、高新区已经聚集了一大批国内知名房企，这里的项目价格便宜、户型做得好。这就是刚需的郊区化。
孙晓冬：我们感觉取消限购意义重大，只是现在市场上没有显示出来。这是一个信号，代表政府的一种态度。卖房卖的是预期，买房的人不会因为取消限购就来买。这表明国家希望房地产好、有收益，这个期望对购房者有很大积极作用。可能限购的取消，包括未来限贷的取消，会成为常态。
王沥锋：和正百盈研展部数据监测显示，8月份郑州商品房总销售面积约57.7万㎡，环比下降12%，同比下降34.5%;商品房成交均价为10136元/㎡，环比上涨4.9%，同比上涨7.7%。同时根据和正百盈研展部对郑州周末活动楼盘监测，8月份郑州各楼盘推盘节奏明显加快，推盘量翻倍发展，反映了开发商抢占政策先机的强烈欲望，也表达了其对销售市场走高的肯定态度，但整体成交率下滑，表明了市场观望情绪的浓郁。
【议题二】
取消限贷 是迟早的事
李晓峰：郑州取消限购之后，大量业内人士仍在呼吁取消限贷，这是为什么?相对于取消限购，取消限贷的价值高在何处?
王永苏：银行是做生意的，是锦上添花。政府是雪中送炭，所以政府搞保障房，也号召银行给首套房贷款，这是取向的问题。
杨诚：目前银行贷款审核严，额度低，利率高。如果取消限贷，对开发商来讲，我觉得是春天来了。作为开发商，最大的问题不是房子卖不出去，而是资金怎么盘活、链条怎么运转。而要是现在也开始取消限贷了，市场可能需要一个反应期，但是意义重大，毕竟每一个开发商其实都有资金的需求。
田锡泽：我认为如果能够取消限贷，对整个市场有很大的助力。当下的金融市场相比前几年变化很大，现在除了银行，还可以通过担保公司等其他渠道放钱来，只不过成本比较高。另外，银行缺钱，肯定放出来的钱需要获取更多的利润，以及更大的安全保证。银行会通过提高首付率来降低风险，促使成本提高，这种情况下使得投资的需求不会像以前那么火。
孙晓冬：我认为限贷早晚会取消，估计在未来三两个月内，这是一个趋势。很简单的道理，政府如果想让经济整体上涨，那么GDP、CPI都要上涨，民间资金就会流向保值能力更强的房地产领域。我很看好中国经济未来发展趋势，特别是这一届政府执政第二年和第三年的经济业绩，政府可能会把宏观调控，通过金融等各领域进行积压，实现一个区域的繁荣，这是可控的。所以未来三两年，房地产火爆起来是一个迟早的事。
师凯伦：限贷不会马上放开，应该是根据政策层面、经济层面等逐步地放开。逐步地放开也不会彻底放开，因为银行是经营性机构，它要考虑到成本、利润，投向哪个行业赚的钱更多。如果说取消限贷，政府也好，银行也好，不可能大范围地把资金倾向于房地产行业。如果真正放开限贷，我肯定还要买房。
放开限贷，对房地产绝对是一个重大的刺激和利好。但还要冷静地思考，政府不会一下子完全市场化，因为要考虑社会和经济的稳定性。
叶逢锦：首先，我们要研究为什么不贷，为什么不贷呢?是因为人民币在贬值，我要是放贷，执行的是100万，人民币贬值以后，房价有可能下降，房子不值钱了嘛，放的贷风险增大，所以不敢贷了。其次，额度的问题，钱都用在其他地方了。
王沥锋：和正数据监测显示，限购政策取消利好作用在销售市场暂未显现。业内人士评论，郑州限购政策早在2013年就名存实亡，取不取消影响不大。因此未来去库存压力将依赖取消限贷。首付款及月供是制约购房者资金实力能否买房的主要因素。同时限贷政策及限购政策的变动也表明政府政策的导向将由严谨向宽松发展，表明了中央政府的地产态度，直接映射出未来房地产政策的发展导向。
【议题三】
做好产品 让刚需买到好房子
李晓峰：对于刚需而言，更重要意义的是对首套房的金融支持，通过对比周边城市，郑州的首套房利率会松动吗?要真正拯救刚需，除了金融政策以外，还有其他的牌可以打吗?
师凯伦：最新的消息是，保障房5年、保障房租户连续租5年以后，也可以认购了。这是政策性的消息，比如说租保障房连续租5年，一定比例的认购，房价可能要比周边低20%。因为现在保障房的供给量确实比较大，如何转化到市场，减少政府的压力，也是一种手段。
杨诚：如果拯救刚需，开发商的角色很重要。在产品规划上，鼓励开发商做一些刚需产品，开发商把面积控制在合理范围之内，其实也是满足整个刚需的需求。目前刚需族由两部分构成，第一，真正购买首套房的刚需。第二个，就是刚需改善型。对首套房购房者最重要的，是能否出台一些针对政策，如利率回归理性。
田锡泽：真正长期有效地解决刚需购房的金融问题的，其实是公积金。但由于当前公积金制度存在很多问题，导致政府采取的手段是有限的。所以可能最终的结果，是十年之内刚需的需求将被分化。
孙晓冬：目前刚需所面临的情况，是中央民生和地方政府收益博弈的过程。目前不是说没有刚需房，实际上城市周边的低价房有很多，但老百姓宁愿在城中心租一个房子，也不愿意在郊区买便宜房子，毕竟时间交通成本都很大。要想让刚需在郊区购房的话，交通、教育、医疗配套都要跟上。
李晓峰：实际上“拯救”刚需，某种意义上，也是开发商拯救自己，这种情况下，我们提出来另外一个问题，开发企业需要做什么，才能对刚需市场有作用?
叶逢锦：刚需的户型性价比更高，企业可以加强管理，控制住成本。然后把周边的配套相对做完善，增加居住的便利性，让老百姓能买得起。
【议题四】
看好未来 金九银十值得期待
李晓峰：时间已经进入9月，作为业内的专家与经营者，今年的金九银十会如往年一样吗?房价、市场热度会一起攀升吗?
王永苏：取消限购是一个利好因素。银行也是企业，房地产也是市场，政府应该叫市场基层组织，按照十八届三中全会的要求，市场起决定性作用。政府在市场起决定性作用的基础上，更好地发挥自己的作用。所谓更好地，就是指少用点行政手段，所以我认为限贷逐渐地放松是个必然趋势。
我对河南房地产的未来，特别是对中心城市郑州房地产很看好，郑州尤其是中原城市群的房地产刚需市场应该持续强劲的趋势。由于郑州特殊的交通优势，产业都在向郑州乃至中原城市群周边聚集，人口是跟着产业走的，服务业、住房跟着需求也往这儿来。应该尽可能地控制农民工进城挣钱、回老家盖房子，让他们在哪打工就在哪儿买房子安家，这样郑州不仅今年“金九银十”会好，以后会更好。
田锡泽：目前我看到，很多项目对“金九银十”的期望很大，有些虽然是一直在推的盘，但经过重新包装、做足准备。所以“金九银十”期间，开发商会加大推广、销售力度。不能指望今年“金九银十”像资金宽裕的时候那样，但是肯定会比预想得好。
孙晓冬：很看好郑州房地产发展的趋势，首先郑州是人口大省的省会城市，在未来10~15年，城市的扩容会产生更多的刚需，这是最大的利好消息。区域的发展需要三个过程，第一个过程，买房人是就地改善。第二个过程是城市外迁。第三个过程是外埠人士拥入。
其次，人口的经济结构特点，河南是农业大省，人们有钱了就买房置地，投资习惯决定了郑州房地产市场会有很大的发展。目前郑州的市场，虽然房价一直在涨，但几乎没有泡沫存在，市场库存、去化比例非常良性。
而且河南是一个资源匮乏的省，除了郑州没有太多可投资的选择，因此大量地市投资客群拥入郑州。
对于“金九银十”，我认为不会有太大变化，因为不管是刚性需求还是投资型需求，他们的投资欲望和需求欲望已经不再像以前那样，有季节性、习惯性消费。所以我认为今年的金九银十不会有井喷，市场正在趋于理性。
杨诚：郑州市场有别于全国市场，开发商在良性开发，市场也在良性发展。没有出现全国其他市场的动荡。同时房价也在良性上涨。对于“金九银十”，我们其实在做准备，希望利用这个节点加推新品。
师凯伦：我在中原地产看到一组数据，从2011年到2013年，“金九银十”市场表现都不好，尤其是2012年和2013年的“金九银十”，成交量还低于其他月份。那么今年是否可期，我觉得取决于几个方面的因素：第一是放开限贷后的影响深度到底有多大?第二个是开发商的促销力度到底有多大?第三是对郑州市库存量的理解，是否有人愿意以价换量。
叶逢锦：说实在话，“金九银十”绝对是一个可期的事件，今年的“金九银十”跟前两年都不一样，肯定比七八月份会有大幅的上升。
王沥锋：政策利好，开发商乐观预估，因此可以预料9月份开发商推盘量将加大。部分项目或将采用以价换量来抢占市场，因此可以预料今年金九银十的活跃度将超过往年。 | 
