如果把房价和地价形容为面包和面粉的关系,如今面粉的价格快追上面包了。
9月26日,北京市土地整理储备中心公开出让两宗土地,其中海淀区环保科技园地块是今年北京推出的第二块“限房价、竞地价”地块。该地块经过8家房企107轮激烈竞争,最终被中铁建以18.1亿元收入囊中,溢价率88.54%,折合楼面价18562元/平方米,而该地块政府规定商品住房销售限价为19000元/平方米。
面粉价几乎等于面包价,开发商岂不是拿地就亏本?
对此,伟业我爱我家副总裁胡景晖认为,1.9万是仅仅针对住宅部分限价,而该地块其他商业及综合的部分不受价格限制,一般而言,商业用途的产品价格往往比住宅要高,如果后续开发运作得好的话,就能保障整体项目总体上可能实现盈亏平衡。但无论如何,该地块地价溢价88.54%确实有些偏高,企业开发后续风险较大。
中原地产市场研究部总监张大伟则认为还有其他因素。一是地块容积率非常低,建设用地面积61062.711平方米,总建筑面积为97511平方米,容积率仅1.6,商业部分的容积率也将比较低,开发商还是有一定的操作空间。
其次,该地块作为北京今年限房价竞地价的第二块地块,其中也有商业类型,对于后续北京市场来说这类型地块供应占比将逐渐增加,房企的提前涉入也有利于积累同类型物业开发经验等,而且拿地难度相比其他普通商品房住宅要低很多。
虽然业界对开发商如此拿地有如上“合理性”的分析,但面粉面包一个价的现象也正说明当前的土地市场确有“异动”。
就在25日,“按照国务院领导批示要求”,国土资源部召开部分地区和城市房地产用地管理和调控座谈会,总结今年以来房地产调控工作情况,部署做好第四季度调控工作。
显然,此次会议的背景是各地近期频频出现高价地块,推动房价进一步上行。根据国家统计局的月度报告,全国70个大中城市房价连续数月居高不下,且北京等一线城市为主要领涨城市。
国土部认为,自第二季度起,受多重因素影响,部分热点地区、热点城市地块高价异常交易增多,加上过度炒作和片面解读,干扰预期、误导市场,引起社会广泛关注。
国土部副部长胡存智称,当前各地要多措并举,消除地价异常信号。要防止异常高价地误导市场,干扰市场预期;防止少数大企业抢地推高地价,借此消化库存;防止一些地方政府过度追求高收益,引起市场误读。
加大土地供应即是其中之一。国土部明确要求,各地要根据实际情况稳定土地供应水平,特别是北京、上海、广州、深圳等一线热点城市,要比照前3～5年住宅用地平均供地量,持续加大住宅用地供应力度。
数据显示,1～8月,全国房地产用地供应同比增加34.4%,增长较快。其中,住宅用地供应8.02万公顷,同比增加33.9%,已接近过去5年年均供地量9.64万公顷的水平。其中,北京同比增加25%,上海同比增加17%,广州同比增加211%,深圳同比增加125%。
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