董事会主席陈卓林遭昆明检察院监视如平地惊雷，将今年正以提振销售和改革为重心的雅居乐地产推向了未知的轨道。有消息显示，陈卓林一事起于雅居乐在云南项目上对当地官员进行利益输送。
在雅居乐的区域划分中，云南是与海南并列的旅游项目大区，而就在四个月前，雅居乐刚刚签约了昆明项目。6月10日，在昆交会经贸合作项目签约仪式上，雅居乐签约西翥国际生态旅游度假区项目，计划用地面积一万亩，预计将投资150亿元。
至此，雅居乐在云南共有腾冲、瑞丽、西双版纳及昆明四个项目。而从开发模式、旅游地产定位及营销策略来看，雅居乐云南都近是海南清水湾模式的延续。但这一次，曾经创下清水湾单盘销售300亿的雅居乐，在云南旅游(002059,股吧)地产的复制之路上重重地摔了一跤。
云南的土地成本
据雅居乐相关介绍，腾冲原乡项目规划面积约3.4万亩，可建筑面积9000余亩，计划投资200亿元，定位为“国内首屈一指的国际级休闲养生度假城”。西双版纳雅居乐西双林语占地约2.7万亩，预计投资总额200亿元。
而雅居乐最新签约的昆明项目，位于西翥生态旅游实验区沙朗片区及母格片区，计划用地一万亩，预计建设多功能度假小镇，投资总额150亿元。而定位为城市住宅项目的瑞丽雅居乐国际花园投资额约为50亿元。
据此计算，雅居乐在云南四大项目的计划投资总额达600亿元。对于全年销售仅约400亿元的雅居乐来说，这个数字显得尤为庞大。
不过，有市场分析指出，在实际的开发中雅居乐撬动云南项目的资金远小于这一数字。
其中，低成本地价无疑是大大缩减雅居乐先期资金的重要一环。有云南业内人士向观点地产新媒体表示，云南旅游地产项目用地超过半数以上是采用协议出让，不公开的出让程序中多有定向出让，“因为撇开旅游资源，腾冲、丽江和版纳只是四线城市，对于当地政府来说，大开发商正是最好的招商引资对象。”
雅居乐中报数据显示，截至2014年8月，腾冲、瑞丽及西双版纳项目累计已取得的土地面积为314万平方米，预计总建筑面积为522万平方米，平均楼面地价198元/平方米，而腾冲原乡项目已取得的234万平方米土储楼面地价仅为155元/平方米。
上述业内人士进一步指出，云南的旅游地产项目不少都位处偏僻的位置，地方政府也无力进行基建配套，因此都是以生地形式出让，“由开发商进行平整，但是只要项目达到预售条件后就可以进入销售和后续配套的滚动开发，总投资额更多地是个前期规划概念。”
以腾冲原乡项目为例，目前在售住宅和别墅产品每平方米均价约为6000-20000元，对比之下155元/平方米的土地成本几乎可以忽略不计。
低地价的成本特点同样也呈现在已经进入在建工程的雅居乐西双林语和瑞丽雅居乐国际花园，两者的楼面地价分别为271元/平方米及375元/平方米。
对于雅居乐来说，低廉的土地成本或许正是促使其进入云南布局的最大驱动。而回溯雅居乐这种低土地成本附加旅游资源以获取高毛利的开发模式，不能避开的代表作就是海南清水湾。
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