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律师:开发商无权强制代收契税
福建远东大成律师事务所律师郑文鑫认为,《商品房买卖合同》中虽约定由开发商代收代缴,但并不代表开发商有权强行向业主代收。
郑文鑫说,业主和开发商争议的焦点在于开发商是否可以强制代收契税并以此作为交房的条件,根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定,契税的缴纳主体是业主,征收主体是税务机关,缴纳时间为房屋权属转移之时。
第一,根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十九条规定,除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外,任何单位和个人不得进行税款征收活动。亦即,开发商不是法定征收主体,其无权强制代收契税。
第二,开发商代收契税可能严重损害业主的合法权益。从契税缴纳时间看,如开发商提前向业主代收契税款,而该款项的法定缴纳时间为房屋权属转移之日,假如楼盘烂尾或者开发商资金链断裂,则业主就会面临无法交房的局面。此外,无法交房意味着无法完成权属转移,也就根本不存在缴纳契税的需要。而且,开发商提前代收契税的“时间差”会侵占业主资金利息。
第三,相关行政部门没有禁止开发商作为代缴代办主体,因此,业主可以基于平等自愿的民事原则,委托开发商代为办理。
郑文鑫表示,综合以上观点,从税收行政法律关系分析,开发商不是征税主体,其无权强制代收契税;从民事法律关系分析,业主可以自行自愿让开发商代收代办。但无论何种方式,开发商均不得强制要求代收契税或者以此作为交房的条件。
记者了解到,日前福建省住建厅对外公布新版商品房买卖合同示范文本,规定从明年1月1日起实行,否则不予网签或备案。在新版合同中明确约定,开发商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为购房者查验和办理交付手续的前提条件。
本网将继续关注此事进展。
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