评论：轨道交通一定能拯救商业地产？

毫无疑问，轨道交通穿城而过，能够带来沿线物业的价值提升，例如商场、写字楼依仗交通工具的完善，对于吸引人气当然有着得天独厚的便利条件。但是，对于轻轨的概念，最近莞内各大有关行业显然过于夸大了其功能和含金量。即有些楼盘、商铺、写字楼在宣传中，将轻轨这个概念放在首要位置，似乎有了轻轨的经过，就是财富之源，无形中极大程度误导了群众。如某商铺在宣传中将轻轨物业当做了万能钥匙，似乎选择买轻轨边的物业就买中了摇钱树，可以躺着发财了。而实际上这处物业夹在各大超级商场之间，规划没有特色、开发商没有知名度、以前多种不良债务缠身等等。

根据广州、深圳、佛山等之前开通地铁的城市而言，轨道交通对于大型商业场、物业小区而言确实能够带来不少的卖点，不少人自己有家用车，也为了方便首选临近地铁的物业。这其中好处自然无需多言。实际上，一开始，地铁沿线的房子较之没有靠近地铁的价格要高出几百元是存在的。

但是，轨道交通针对大城市和中小城市而言是有区别的。例如东莞的市中区规模、人口数量与广深不可同日而语，尤其是东莞这个城市总人口与市区人口严重不成正比，市区人口与长安、虎门或者厚街不相上下，这种人口城乡分散没有高度集中的发展模式，轻轨的穿城而过，能够为沿线商业聚拢多少人气？即使是不大的市中区，在商业上又分为几个明显的板块，并没有形成如其他城市那样高度集中的商业核心区域，这种不同的城市商业、居住环境竞争格局，是个新的课题，在广东乃至国内尚无现成的案例作为借鉴。

目前来看，市区的轻轨从南到北，基本上沿着东莞大道原有路线而行，其中经历西平片区、第一国际片区、东城中路片区，这三个板块本身就是热闹繁华之处，也就是说，即使不开通轻轨，这些地点的住房、物业、商铺、写字楼也都属于市中区价格最高的板块，轻轨只是方便了原有的群体出行，对于并不堵车的东莞而言，私家车拥有量极高的市民恐怕对于轻轨的实用价值感受并不如广深那么深刻。

再说郊区人口，长安、塘厦、凤岗、常平等镇与深圳距离更近，轻轨如果开通，这些镇的人恐怕也会首选乘坐轻轨去深圳购物、游玩甚至工作。东莞这种中小城市，城乡人口均匀分散，甚至长安、虎门、塘厦、凤岗这些镇的房价高过市区，让人们跨区域买便宜房不现实。

部分开发商为了制造卖点、吸引人气，努力推销轻轨话题。例如开店，轻轨沿线物业竞争必然激烈，价格也会上涨，但是可以预料的是，在总人口不大的前提下，轻轨开通只是将人们从乘坐公交车换成了乘坐地铁出入，并没有在人流量方面出现多少增长。再比如，一个居住在万江的市民，远离轻轨站点，即使轻轨开通，他也依然在万江附近消费，因此开店的人放弃万江跑到地铁沿线去经商，恐怕会得不偿失。

综上而言，对于商业物业来说，如果要想指望轻轨带来人流量的大幅度上升，将原本竞争激烈，部分商场甚至面临淘汰的局面获得极大改变，从而扭转乾坤是不大现实的。（记者 蒋幸端）