榕楼市徘徊在十字路口 住宅供求回落可能性大

A 福州市区实际房价跌幅为8%~15%

“说到2014年的房价，很多人都觉得是跌，但对于实际跌幅，人们认识上则有很多偏差。比如，我们的监测表明，福州的别墅物业价格2014年不仅没跌，还环比上涨了46.82%。”克尔瑞信息集团福州机构总经理张旭东说，2014年福州五区商品住宅成交均价受成交结构改变的影响，年度走势相对平稳，但是月度走势下滑明显，至8月政府轮番出台救市政策后，降价趋势才有所抑止，走势回归平稳。闽侯方面扣除个案因素影响，走势与五区基本一致。

2014年福州市区房价走势平稳，主要是受成交结构改变影响。例如，2014年福州别墅物业成交均价为30074元/平方米，环比上涨46.82%，成交金额占比6.34%，环比增长9.78%。另外精装物业的成交权重加大，也是影响去年房价的重要因素。

记者获悉，在剔除这些因素后，福州五区去年实际房价的跌幅应该在8%到15%之间。概括来说，2014年福州楼市房价整体走势为：降价-过渡-降价-救市-趋于平稳。

B 住宅交易及土地交易都跌入冰点

商品住宅交易量方面，2014年福州市区商品住宅成交量为214万平方米，闽侯成交量为126万平方米，双双下跌。尤其是闽侯，受到市区降价及限购政策取消的双重冲击，跌幅高达43%。

在成交热点方面，受部分大盘集中放量的影响，2014年仓山旧区成交量逆势大幅上扬，上涨幅度近500%；金山板块尚有余温，在2014年的总成交量中占比最大，与2013年基本持平；东区及中心城区的成交量虽然有一定程度下滑，但是依旧位列前茅，仍然是福州楼市的热点。在住宅供应量方面，截至2014年年底，随着12月供应量的急剧攀升，福州五区和闽侯库存量和去化周期均创历史新高。记者获悉，目前五区和闽侯库存量为37043套，465.75万平方米。其中144平方米以下面积段产品库存压力较小，而144平方米以上“再改善”及高端产品受制于高单价、高总价、限贷等因素，去化极为缓慢，库存压力比较大。

在土地市场上，2014年福州主城区及近两年热点区域闽侯县，住宅属性的土地出让大幅减少，供应量低至冰点。

“现在业内普遍都很关注一个问题，就是住宅用地供应紧缺，而商业办公用地出让太多了。”不少福州房地产开发企业负责人对福州晚报记者表示，去年商办属性土地占据9成以上份额，主导土地市场，而早前发展缓慢的马尾区域，受福州新区规划利好的影响，住宅属性用地出让达近三年最高值，为59.12万平方米，环比翻两番。