2014年无疑是中国房地产市场调控政策的“拐点”。由强力行政干预走向市场化, 由令出中央到下放地方。在“分类调控”原则主导下,自下而上的“救市”措施频出,超过市场预期。但也在情理之中,前期“微刺激”的边际效应递减,经济下行压力不日俱增,稳定住房消费旨在防止房地产市场进一步下滑,刺激房地产市场以保经济增速。预计在放松“限贷”之后,2015年后续仍会有稳增长政策跟进,信贷环境将维持宽松。
土地市场，整体土地放量预期强烈
1月4日，福州市国土资源局决定公开出让福州市城区4幅国有建设用地使用权此次，也是2015年度的第一次公开出让，4幅地块均为商服用地，总面积超过166.88亩，起始价21.5亿。
新春第一拍，仍未看到住宅用地的身影，回看2014年住宅属性用地出让，为近几年最低值,除马尾区域外,主城区及闽侯区都降至冰点,办公物业的供应却均占据整体土地供应量的9成以上,克而瑞机构张旭东认为：“预计2015年,东区板块及仓山旧区板块将放开住宅用地供应量,而马尾区域受新区规划及自贸区申请成功影响,区域热度将再度提升,整体土地放量预期强烈。”
商品住宅，供求双双回落是大概率事件
2015开春以来，商品住宅市场表现较为平淡，仅两次较为大规模的开盘，1月3日，闽江世纪城（QQ群：172649716）（电话：400-002-0591转8229）二期临江苑140-168㎡一线江景准现房开盘，销售额过亿。1月10日，中铁城（QQ群：105939020）（电话：400-002-0591转8164）吉第二期7号楼盛大开盘，推出的78-118㎡房源，被现场预约客户疯抢。
从五区+闽侯项目存量及土地存量来看,2015年供求双双回落是大概率事件。而福州房价在高库存压力之下,未来较长一段时间价格缺乏上涨劢力,继续保持相对低位运行,而随着库存的逐步消耗,再加上2014年土地市场的供应短缺,下半年市场价格有望小幅回升。在板块主战场上,2015年将发生巨大变化,传统的热点板块如金山、中心,将陆续退出主战场,而2014年已经成为热点板块的东区及仓山旧区将进一步扩大市场份额,或将成为新板块霸主,而闽侯方面曾经的主战场甘蔗也将逐步冷却,南屿板块或将一枝独秀。
写字楼SOHO，高压市场，竞争激烈
克而瑞福州总经理张旭东认为，当前福州写字楼面临高库存高去化周期压力,同时又丧失限购限贷优势,未来随着金融街、闽江北、马尾新城等更多的商务区写字楼项目入市,写字楼市场将呈现一片红海,竞争程度将空前激烈。
当前SOHO库存虽然不大,但是潜在供应量巨大,未来随着五区、马尾、以及闽侯 SOHO项目的陆续上市,15年供应量将继续攀升,且随着限购限贷政策放开,偏投资的SOHO产品优势不再,未来竞争格局相当严峻。 |
