开发商投资商业被指盲目 二三线城市综合体寻新路

新商业崛起

杨喆告诉21世纪经济报道记者，作为开发商的心态是，不能因为市场已经成为红海了就逃避。“放弃不现实，”他说，“在恶劣的市场里，最重要的是做产品。从产品、经营方式和营销手段上创新。”

以哈尔滨为例，永泰正在尝试在非主城区的位置打造新型的商业综合体。他们将其称之为以旅游、体验为主的第五代综合体。这其中包含建筑面积超过30000平方米室内主题乐园、室内主题式奥特莱斯、电影城、专业电竞游戏综合体、超市、酒店、写字楼等业态。哈尔滨永泰城开业以后，吸引了许多来自主城区的消费人群。

事实上，商业地产巨头万达和其它大型企业都在做类似的尝试。但杨喆认为，比之强调快速扩张和标准化的大型企业，中小型企业创新能力更强，在本土化和管理上更有优势。

朱兆荣指出，第二代商场提供给消费者的不仅仅是商品本身，而是一种生活方式和态度。因此，开发商的落脚点在于充盈体量、丰富层次。从优化消费体验出发，开发商应致力于合理的空间设计、多渠道的消费模式、一站式的服务理念，突破传统商业地产的窠臼。

邓汝舜分析，零售地产不仅是“来钱慢”的房地产业态，而且对经营者的要求尤其高。其中一个重要的原因是，零售行业处在一个非常动态的市场中，零售地产的项目各不相同，无法互相复制。

中国的商业地产在各个层级的城市都有不同的发展方向，但仲量联行认为在2015-2017年三年时间里，会出现一个盘整期，而2015年相对来讲对于开发商会是比较难捱的一年。

邓汝舜指出，二三线城市现在仍存在不少问题，但未来的发展仍然是充满乐观的。这背后是科学的数据支撑。从2000年到2030年这30年里，中国的中产阶级会迅速成长壮大，根据“经济学人”的估算，预计到今年年底中国中产阶级收入人群将达到总人口的30%。而一个健康的商业市场发展，主力就是中产阶层的推动。“开发商需要做的是，变‘拍脑袋’为‘用脑袋’，提前开展试运行，提前进行相关测试。” 邓汝舜说。