陈开朝:白银时代 房企规模扩张会更剧烈

第三，资产证券化将让房企扩张插上双翅。中国房企金融运作模式从过去的债务杠杆主导，到之后的股权合作流行，再到未来的资产证券化运作，是十分明显的趋势。在债务杠杆扩张、股权扩张、资产证券化扩张下，房企扩张动能将依次提升一个数量级。以债务杠杆扩张为基准，房企净负债率达到100%，杠杆率已很高，资金链运营大多已较危险；如果借助股权扩张，通过与人50%：50%股权合作，可达到同样效果，却能显著降低开发成本和风险；而在资产证券化运作下，扩张动能会瞬间扩大，譬如主导运营的房企掌握10%控股权，剩下90%都进行资产证券化，那么扩张效率较100%杠杆率房企提高8倍。笔者认为，随着经济增速换挡下调、银行存贷量萎缩，国家为防止房地产投资下滑，肯定会加快资产证券化进程。如果银行按揭信贷MBS化和房地产开发运营项目资产证券化同时释放，房企资产证券化运作会成为主流范式。

第四，合并重组、股权兼并将成为行业“新常态”。一旦整个行业停止扩张，那么房企之间的合并重组和兼并收购将会常态化。2014年，整个房地产行业销售7.63万亿元，有近9万家房企，平均每家约0.8亿元销售规模。而百强房企销售额接近3万亿元，如果百强房企年均增长10%~20%，那么相当于每年平均会有3500~7000家平均水平的房企被挤出市场。换句话讲，白银时代，部分房企加速成长，更多房企会不断萎缩，将是“新常态”。如果规模萎缩，房企资金运营容易出现问题，在扩张无望下，会更多地选择卖项目和股权，乃至寻求被整体收购，让资本运作的房企凭借收购快速壮大。另外，发展定位和经营理念接近或互补的房企之间会主动选择股权合并以壮大自身。

第五，白银时代，大盘开发将更加频繁。在新型城镇化大开发阶段，产业新城运营商是传统房企最好出路。产城运营对企业的规模运作能力更加苛刻。目前业内知名的专业产城运营商如华夏幸福、大连亿达、联东集团，每个项目少则一、二平方公里，多则几十平方公里，甚至上百平方公里，对应的住宅开发体量动辄几百万平方米。近年上述企业已开始全国化的高速扩张，将吸引更多传统领域的房企加入这一行列，会推动扩张体量提升一个数量级。

在白银时代，房企在任何一个领域竞争，规模都至关重要。房企规模扩张会变得更加容易，同时变得可“预”，不可“求”——只有那些拥有技术成本优势、资本运作优势、产业服务配套优势的房企才能成为规模之王。