|
整体定位确定之后，再加入相应的业态功能来支撑。业态确定以后，再衡量适应区域人群的经营面积以及企业的投资收益，从倒推法来推导出主力店和相关业态的占比。
以正荣南平·财富中心为例，商业面积6万平方米，面临多种业态的分配，首先要考虑市场最需要什么，所以最终锁定了电影院、超市和KTV，面积核定后，去掉这些业态约2万平方米的面积，剩下的4万平方米就规划给零售和餐饮。安排好了大、中、小各类餐饮近1.5万平方米面积后，余下的2.5万平方米则分配给零售。这样主力店整体占比在30%左右，既完善了业态也保证了租金的相对平衡。
一切从市场出发，如上方法推导出的业态占比是最科学的。当然，最终方案还需要结合招商实施的情况不断优化。
观点地产新媒体：地产商真正进入商业地产是前几年，这一两年都发展起来了，甚至被称为泡沫比住宅还严重，为什么正荣要大力发展商业地产？
尚瑞飞：这里面原因很多，一是大环境，近年来拿地，不带商业而要获取土地的难度加大。因为住宅地产对政府来讲是一次性买卖，地产商开发销售完成后就基本结束这个项目，没有延续的税收。
商业地产不仅可以解决就业问题，还可以带来土地增值，促进当地的商业发展，带来持续不断的税收。在管理上，地产商负责管理商业项目，政府只要管地产商就行了，这降低了政府的行政职能和安全方面的压力。
加上近几年，政府对住宅市场的调控力度不断加大。因此，正荣集团顺应市场，立足长远，开始深度介入商业地产。
观点地产新媒体：公司在商业方面的发展计划是什么样的？还有哪些将会入市的项目？
尚瑞飞：正荣真正进入商业地产的时间不长，意味着正荣还在不断完善提升中。 2014年上半年，正荣完成了第一步，主要对商业体系进行了梳理，包括产品线、已获取土地项目的研究以及近几年在商业方面的思考，产品有了比较清晰的方向并开始标准化。现在正荣根据已梳理的产品，确定了一个方向——幸福商业主题，并奠定了三条产品系列。
三条产品线，第一条是标准城市综合体，分成区域级或城市级，规模比较大，业态和产品组合也比较丰富；第二条是社区型商业，比如马尾正荣财富中心、莆田时代广场，都是属于社区型商业；第三条是高端商务办公，高端路线的商务办公中心。
配图：上海金山正荣•财富中心效果图
现在，正荣形成了横跨上海、西安、福州、莆田、长沙等四省八市的商业地产版图，运营大型商业项目共13个，建筑面积高达160万平方米，成功布局海峡西岸经济区、长三角经济区、中部经济圈与京津翼地区。磨刀不误砍柴工，想砍好柴要有磨刀的耐心和远见，正荣将在修炼内功的同时，稳扎稳打逐步实现商业布局。正荣希望将务实、创新、幸福的价值理念融进每一个项目，真正按预定轨迹逐步实现，这也是未来三年的核心工作。
配图：正荣商业全国分布图
| 
