杨科伟：京沪限购不取消 但微调又何妨

去年底，一线城市取消限购的消息不绝于耳。在近期的地方“两会”上，北京市副市长陈刚表示，北京房地产价格正有所回落，房价正理性回归，取消限购暂不在考虑范围内。上海住房保障和房屋管理局局长刘海生也表示，上海目前未考虑放宽住房限购政策。

2014年房地产市场整体调整、表现低迷，一线城市在前三季度表现较差，但四季度表现可圈可点。从CRIC监测数据来看，2014年一线城市商品住宅新增供应量4370万平方米，同比增加19%，商品住宅累计成交约3210万平方米，同比下跌22%，整体供求比为1.36。但一线城市由于其潜在需求量大，购房人群支付力强，第四季度均有不俗表现，成交反弹的力度和持续性却为最强。尤其是2015年1月上半月，在其他二、三线城市后续需求不济的情况下，唯独一线城市成交量维持上涨，且势头不减，同比大涨31.5%。正基于此，城市库存消化周期快速下降，北京、深圳由年中的20个月降至年底的12个月，上海由13个月降至9个月，市场中长期供不应求的矛盾依然挥之不去。

从购房需求来看，在一线城市2014年的楼市表现中，上海成交表现最为稳定，商品住宅成交总量为971万平方米，为近5年来第二高，仅低于2013年。成交价格依然小幅稳定上涨，到去年12月均价已达30030元/平方米；北京楼市成交表现与上海并无二致，成交量在四季度上涨明显，需求依然非常旺盛，不同的是成交均价一路下降，房价理性回归。

另一方面，从开发企业对一线城市市场预期看，战略上延续回归一、二线的大势，行动上各路房企甚至中小企业也积极布局一线市场，直观表现就是土地成交金额和楼板价双双突破历史最高点。根据CRIC数据，2014年北京土地成交总金额达到1916.9亿元，同比微涨5%，楼板价高达11527元/平方米，同比涨幅达51%。上海2014年土地出让金额与2013年同期相比虽有所滑落，但整体而言，上海土地市场热度不减，从“方兴地王”到“董家渡地王”，再到“前滩地块”一天两次刷新全国土地市场的最高成交单价；火爆的土地市场、频频刷新的地王，无不宣示房企对京、沪等一线城市市场的信心和预期。