政策组合拳将推动住宅需求 楼市新政观察之二

住宅供求关系变化是本轮市场调整的主要原因，继国土部和住建部两部门下发优化住宅用地结构新政之后，央行下调二套房贷首付比至四成，同时财政部和国家税务总局将二手房营业税免征期限由5年改为2年等。这些政策组合拳将从源头缓和当前楼市供求矛盾，有助于改善市场预期，推动刚性和改善性住房需求入市。

当前我国房地产市场运行总体尚属平稳，市场出现的一些新变化实为住宅供求矛盾的集中体现。而稳定住房消费，就必须要对当前楼市供求关系进行有针对性的调节。优化住宅及用地结构则抓住了“土地供应”这一源头环节，通过“有供、有限”，合理安排各地住房和其用地供应规模，增加或减少未来住宅供应，使供求矛盾逐步缓和。二套房贷首付比降至四成，在抑制投资、投机性住房需求的同时，有效缓解改善性住房需求财务负担。二手房营业税免征期限缩短，有助于降低改善性住房需求置换成本并激活市场交易。而加大住房保障货币化工作力度，将直接增加刚性住房需求，有效缓和三线、四线住宅去库存压力。更重要的是，这些政策组合拳，不仅影响到当期住宅市场供求关系，而且会对市场预期产生影响，有助于住宅需求进一步释放。

高度关注政策组合拳效应及其对住房市场综合影响。土地供应、首付比和税收政策，是房地产市场运行演化重要参数。从土地供应源头入手调节住宅供求关系，针对改善性住房需求调整金融税收政策，是抓住了房地产市场供求演化的“牛鼻子”。需要注意的是，土地供应到住宅建成大约需要一年到一年半时间，金融税收政策实施也会有中长期影响。去年以来我国房地产供求关系逆转，既有市场需求萎缩因素，也有过去房地产调控政策累积与滞后影响。今年前两个月，我国商品房销售面积同比下降16.3%，同期房地产开发企业房屋施工面积继续增加，同比增长7.6%。

政策执行过程与市场供求关系动态变化将会形成反馈环，并相互作用。在这个过程中，外部经济金融形势演变，投资热点转移，市场预期变化，以及其他宏观政策出台等等，都会对这一反馈环施加重要影响，最终可能会扭曲政策出台时预期的未来住宅供求关系演化轨迹。若扭曲程度过于严重，又可能会增加新的市场运行风险，引发房地产市场剧烈波动和房价大幅变化。为此，需要精确把握城镇居民住宅实际状况，更加注重政策实施过程中的预调与微调，提高政策调节的针对性和前瞻性，避免政策效果与市场供求出现共振关系。

与此同时，还需要尽快制定出台配套政策措施。比如加大住房保障货币化工作，需要财政资金来支撑。住房供过于求矛盾较为突出的三线、四线城市，地方财政状况通常也不会太乐观，因此还需要统筹安排。受宏观经济增长放缓影响，全国财政收入增长前景并不乐观。类似土地出让收入与优化住宅用地结构如何实现动态平衡的考虑，还需要纳入政策实施总体框架。

综合来看，近期一系列楼市组合拳出台，将会有效缓和住房市场供求矛盾，促进房地产市场健康发展。但要高度关注房地产调控政策传导时滞及其相关影响。而深入分析研究我国房地产市场运行演化趋势，无疑将是科学决策和实现预期政策效果的必要前提。