部委再出楼市新政 只是对反周期政策的再修正

继两部委出台土地新政后，3月30日，央行、财政部等部委再出楼市新政。央行、住建部、银监会联合发文调整个人住房贷款政策，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，二套房个贷首付比例调整为不低于40%;财政部、国家税务总局联合发布消息，从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策，其中个人转卖已购普通住房，免征营业税的期限由目前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。

楼市新政迭出，意味着房地产市场“松绑”。政策面的这种转变，与宏观面的经济形势不无关联。应对经济下行压力，是当前经济的重心之一，房地产不可能置身事外。作为牵动许多行业的上游产业，房地产市场能保持一定温度，相关下游产业就能保持一定景气度，从而带动经济增长。这应是新政频出的背景。

当然，对于普通民众来说，更关心的问题是在政策面走向宽松后，是否会改变市场业已形成的预期，导致房价也随之摆脱颓势，重新进入制造泡沫的周期中。过去的楼市调控史上，这样的循环曾反复上演。

这次，“调控循环”还会重演吗?可以通过比较得出结论。2008年12月，为应对金融危机压力，出台了人均住房面积低于当地平均水平者二套房贷放宽的政策，各地二套房贷比照首套房执行;2010年初，二套房个贷首付比例收紧，要求不得低于40%;之后，二套房个贷首付比例又调高到不得低于50%，各商业银行取消了二套房贷款优惠。与二套房贷的调整曲线一致，个人住房转让营业税政策也屡经调整。2008年，个人转让住房营业税的免征时限从五年降低到两年;2010年，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的全额征收营业税;2011年起，个人购买不足5年的普通住房对外销售的，也开始全额征收营业税。然而，频繁的调整并没有带来预期效果，这两项政策2010年收紧后，房价仍然持续上涨。这证明，仅是这两项政策调整，不能构成房价上涨的充分条件，相反，政策变动过于频繁、过于工具化使用，加之流动性宽松，会打乱市场预期，导致房价飙升。

二套房个贷首付比例和个人住房转让营业税的调整历史，为此次调整的政策效应提供了判断依据。首先，现在不具备流动性泛滥的基础，稳健货币政策没有变。其次，政策调整频率远低于过去，不致颠覆市场预期。因此，对房价的刺激不会大。

实际上，所谓楼市新政并不新，只是对过去反周期政策的再修正，让政策回归到应有尺度上。既不妖魔化房地产市场，也不无限拔高房地产的作用，本就是政策应有的常态。政策回归了常态，对房地产市场和房价的未来，民众也才能保持常态之心。