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信贷松紧不同 楼市“蓄水池”作用弱化
业内人士认为，自2010年起，中国楼市的信贷环境也由松趋紧。货币供应量增速趋缓使得楼市“蓄水池”效应弱化。
安信证券首席经济学家高善文认为，2009年的货币环境十分宽松，加之经济高速发展，居民收入提高快，“这时候老百姓买房，也是非常理性的选择。”
世邦魏理仕中国区研究主管陈仲伟指出，2009年12月末，广义货币供应量同比增长27．68％，而2015年的增速目标为12％。“楼市在某种程度上是一个蓄水池，可以吸纳超发的货币。房价也会随蓄水池的水位上涨。”
高善文表示，“2009年，在4万亿的财政刺激和10万亿的货币刺激下，中国的房地产价格创出历史新高，无论是一线城市还是二线城市，甚至包括县一级的地方都创了历史新高。”而在当前，中国房地产市场总体上正处于去泡沫和去存货的进程中。在此背景下，市场正在消化过去几年形成的大量过剩的供应。“这种供应过剩主要出现在二三线城市。”
一位银行人士告诉记者，2009年，银行有大量的信贷额度，当时房贷属于优质贷款品种，为增加房贷配给，7折利率屡见不鲜。而现在在整体房价下行、房地产市场持续低迷的情况下，银行甚至连首套房购买者都不愿意给予优惠利率。
理财渠道渐宽 楼市投资投机性需求转向
“为什么大家愿意买房子？因为房价涨的猛，过去二十年炒股赔得多、赚的少，而买房子是肯定赚的，由于缺乏投资渠道，因此楼市的投资性需求比较高。”上海某房地产研究员严跃进说，过去三年，理财产品的崛起，让中国居民的金融资产发生了转移。
汪涛认为，住房市场存在两种需求，一是改善性需求，另一个则是投资性需求。去年以来，由于房价增长显现出停滞状态，许多城市的投资性买房需求发生了逆转。“这是因为投资性买房就是看涨，如果房价涨幅不大或者下跌，那么在大部分城市投资买房的收益其实是负的。我国住房租金收益率非常低，而理财产品一般收益率在4％－5％。
根据瑞银证券统计，2014年，居民金融资产约有16％投放于理财产品，股市投资则占到居民财富的19％。“相比2009年，中国投资者有了比房地产更好的投资渠道，加之随着人民币国际化和资本账户管制的逐渐放松，投资海外资产也比以前更加容易了。”
经济步入“新常态”中国楼市将“量增价稳”
旭辉地产总裁林峰表示，“房地产开发离不开宏观经济的整体支撑。房价增速跟GDP的增长是正相关关系。”
在2009年，中国的经济增速依然保持在“两位数”。而目前我国GDP增长已进入中高速发展期。“中高速发展让房地产市场不像过去十年那么火热，房价上涨速度也会慢下来。”林峰表示。
住建部政策研究中心主任秦虹表示，我国房地产市场已从总体偏紧进入到阶段性的总体偏松、部分区域过剩的状态。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从三部门联合下发的通知核心内容看，本次新政重点利好的是已经拥有一套住房、亟需改善但同时购买力相对欠缺的合理改善型人群。“新政表明政府已经依据我国楼市现阶段的市场特征，把鼓励政策从首次置业人群调整为改善型人群。在我国经济增速放缓、结构调整的‘新常态’下，尽管本轮新政会刺激楼市在二季度持续复苏，但未来楼市像过去几年那样‘量价齐升’的情况将不会再出现。”胡景晖说。
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