中型房企"保命":追利润去库存 增速严控10%红线

集中度倒逼逐利润去库存

“有时候我们会有一个错觉，以为市场已经被很多大型开发商垄断，但实际上无论是从销售面积还是销售额计算，房地产行业最大的开发商份额也只有2个点，市场份额第二第三的企业分别是1.9%、1.7%的占比。”戴德梁行大中华区综合住宅服务主管蒋尚礼告诉记者，这意味着市场中充斥了很多中小型开发商，在市场平稳的环境下，他们会处于非常被动的状态。

因此，对于中小房企的淘汰制度在慢慢形成。

“市场里很快会形成更全面的对比，分化更严重。这个市场确实非常大，要把市场规律做到更完善，需要挺长的时间。”蒋尚礼认为。

在行情好的2013年，房企普遍认同的规律是通过高周转模式扩大规模，以规模换取市场和价值。

“我们统计2013年，是阳光城周转率最高的一年，他销售额口径总资产周转率可以达到0.9以上，基本上一年能转一圈。”郝炬继续道，一旦面临行情调整，通过高周转大规模扩张已难持续。“所以更重要的是控制成本、调整结构、保持稳健的财务杠杆，同时实现合理的利润率。我想这是一些开发商近几年在做的事情。”

其反复向理财周报记者强调，“现在进入价值时代，从市值、投资者角度看，重新评估一家房产企业，规模只是其中一个因素，但肯定不是最重要的。总体来看，房价增长预期下调，未来利润空间至少是不容乐观。”2014年，规模扩张成为压住房企现金和利润的大山，不合理库存则抑制了有效的去化。

“就像碧桂园、恒大有很多资源、品牌优势，全国网络很好，但是核心盈利也没有上去，”谢骐聪表示，在今年年初业绩陆续公布之后，行业集中反映出的问题是，毛利率急速下滑，利润被遏制。有了大型开发商的前车之鉴，会给中型房企一些启发。“在过渡时期，从原先买地卖房冲规模，到想要一些沉淀，一些持续的现金流，这是每个房地产市场必然会经过的阶段。”

在出现历史峰值的2013年，房企主要依靠火爆的海外债券市场融资推动去化，但时移世易，跌入冰窖里的2014年，“房企依靠借钱增加规模，到头来赚的钱全部用来付了债务”。谢骐聪感慨。

冷却下来的房企，开始回归原本稳定增长的模式。“中型房企开始重整，在过去限购令严格的时候，大家都跑去三四线城市拿地开发，但现在那些地方的项目第一期能卖得很好，二、三、四期却根本卖不动，因此去库存也变得很重要。”