去库存仍是今年楼市整体主基调

国家统计局数据显示，3月住宅销售明显回升，一线城市房价环比涨幅转正，二三线城市环比降幅显著收窄。在经历了史上最严厉最长周期的调控之后，在接踵而来的政策利好下，楼市见底论、抄底论再起，楼市也似乎要再次进入量价齐升的自我强化轨道，对市场正在经历微妙的心理考验。

房价从去年5月整体环比回落，再到9月环比全面止涨、同比开始回落，房地产市场价格调整已持续了近一年，同比价格下降意义上的深度调整也已持续了半年之久。截至今年3月，一线城市房价同比整体下降4.5%，二三线城市同比降幅超过6%。去年二季度开始，绝大部分城市相继放开限购限贷，从去年 “9.30”二套房认定新规到今年“3.30”降低二套房首付和销售免税年限“5改2”新政，以及提升公积金贷款额度上限等，房地产市场已进入政策宽松期。

虽然房地产政策进行了一系列调整，旨在鼓励自住型消费需求，但仍限制投资投机。房地产市场非常规管制措施逐步退出并适度加大对自住型消费支持力度，通过直接针对房地产刚需群体的鼓励措施加速房地产去库存，一方面释放和化解风险，另一方面加速满足刚需，促进房地产健康平稳发展。这与过去通过房地产“强刺激”来拉动经济(滋生大量投资投机性需求)的做法截然不同。

各项政策利好叠加，无疑有助于释放刚需，并促使部分潜在刚需和改善型需求提前入市，对楼市“量价”都有一定支撑作用，这也是楼市健康持续发展的前提和目的。其次，《不动产登记暂行条例》已开始实施，全国所有地级以上城市住房信息系统都必须与住建部联网。虽然这与房产税征收没有必然联系，但全国统一性房地产登记确实改变了大量投资投机者心理预期，有效减少投资投机增量和存量，而这是过去房价单边上涨的重要支撑力量。此外，一些热点地区仍在执行限购政策，从准入上直接排除了投资投机性需求。

若再从产业周期看，当前楼市整体库存高企、边际供给能力处于高位，整体供大于求;大量保障性住房解决了大部分刚需，导致房价弹性逐渐增强，两者叠加决定了房价难以再普遍性大幅度回转反弹。一些热点地区由于潜在刚需入市可能导致量价回升，但房价再度大幅上涨的可能性基本排除。

基于上述逻辑，笔者认为，去库存仍是今年楼市整体主基调，局域分化将更加明显，系列政策利好正加速楼市向居住属性回归，中国房地产业正在加速形成房价与居民收入和经济增长水平相协调、房地产投资与城镇化内涵发展相适应的形态。

(作者系北京大学中国经济研究中心博士)