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商住楼生活成本高 不能买房落户
在京城的商住楼中，40年或50年产权的公寓数量最多，这些项目不仅产权年限少，最关键的“缺陷”是不能进行落户。许多商住楼位于位置较好的城区，周围名校林立，但买房人想靠买这类房子落户上学，却是不可能的。
而且，多数商住楼都是商业用电、商业用水，电费、水费均高于民用电，大约要贵一半。
在北二环看上一处商住楼的王女士，原本被项目超低的价格吸引，60平方米的面积，只卖220万元，单价仅合36000元，还精装修……在一堆单价6万元、7万元的房源中，找到这套“便宜房”令王女士“心潮澎湃”，恨不得立即付钱预定。
“我当天晚上就赶过去看了，这是一套大开间，房间朝北，室内就像酒店似的：一进门，左边是一个卫生间，右边是一个开放式的厨房，台面上有电磁炉可以做饭。再往里走就是一张床和一个写字台了，空间显得挺大的，一两个人住肯定没问题。”王女士表示。
但最后仔细了解，王女士才发现便宜的奥秘，这是一套商住楼，住进去之后，这个小区物业费每月每平方米3.5元，水费6.2元，电费1元，都比普通住宅高很多。
一年下来，高昂的使用费用，造成了许多买房人买得起，用不起的尴尬。
商住楼二手交易税费高 增值落后住宅一大截
商住项目另一个被广为诟病的就是在流通环节上的高交易税费。一位中介门店负责人表示，目前商住房源交易成本相对普通住宅来说是非常高的。普通商品房满五年后，营业税是可以免交的，卖家只需交纳契税即可完成过户。而商住楼则不同，无论多少年后出手，无论面积大小，都需要缴纳3%的契税，而差额营业税、个人所得税同样也十分高昂，交易成本非常高。以一套200万的商住楼为例，所有与住宅相同的税都要交，而且还是按上限缴，比如5.6%的营业税、溢价部分20%的个税、3%的契税。光这几项就20多万元了。此外，商住楼还有30%-60%的土地增值税，也有十余万元，加上中介费，一套200万的商住房各项交易成本就有40万元。
此外，链家地产的一位负责人也表示，虽然各大中介公司都在做商住楼的买卖，但却并非主要业务，而且交易流通环节相对复杂，不少工作人员最头疼的就是该项业务。首先，商住楼的使用年限问题。由于这种产品的使用年限是40年甚至更短，业主往往使用十几年甚至几年后出手，买方会担心二三十年后有关部门如何处置商住楼盘；是不是补交土地出让金？还是此类项目用地到期后房子会被收回？都不得而知。抱有此顾虑的买房人往往在购买商住楼时会表现得畏首畏尾，因此，商住二手房在房地产市场上一直“不温不火”。
不仅如此，对于许多打算依靠投资商住楼获取升值利益的买房人来说，商住楼这几年的表现是令人失望的。与核心区的住宅项目动辄五六万，甚至有的老房子也卖到八九万不同，即便是在CBD，SOHO现代城、蓝堡等位置很好的商住楼，售价也还在三至四万元每平方米左右。
此外，商住房作为一项房地产投资产品，其回报率也是一个重要问题。如果商住房租不出去，那么高昂的物业费、水、电支出会让人难以负担，业内人士表示，商住物业的管理费用本身就比较高，如果长期闲置在手中，“养护费”较高。 | 
