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大房企倾向分拆业务上市
在资本市场，通过分拆上市获取股权的二次溢价，是上市公司的重要财技之一。对于体量庞大、业务丰富的大型房企而言，将经营成熟的子业务板块分拆上市，是提升母公司估值的重要手段。
其中，物业管理无疑是最重要的突破口之一，花样年旗下的物业管理公司彩生活（01778，HK）就是典型的例子。自去年6月登陆香港联交所以来，彩生活股价累计涨幅超过200%，市值超过母公司花样年。在“彩生活效应”的推动下，包括万科、中海、绿城等大型房企也纷纷抛出物业管理分拆上市的计划。
在陈聪看来，虽然与新房相关的业务未来会随着房地产开发景气度的下降而见顶，但是与存量房增值相关的业务，例如存量房的装修、更新改造、物业管理、租赁服务、小区的智慧化、小区医疗和养老服务等仍是一片蓝海。这背后，物业管理是掌握存量房源的最好切入点，这也是资本市场愿意给予彩生活高估值的重要原因。
以万科物业为例，根据瑞银证券的研究报告，2014年万科物业的营业收入为19.8亿元，合同管理面积为1.03亿平方米，市场份额仅为0.59%，作为全国最大物业管理公司的彩生活去年物业管理总面积也仅为2亿平方米，这意味着物业管理市场集中度非常低，万科物业管理市占率拥有极大的提高空间。
但即便如此，像万科这种“大象”级企业，分拆物业管理上市在短期内对估值提升的作用或许也相当有限。瑞银证券分析师丁晓认为，2015年万科物业预计能实现约5000万元的净利润，参照彩生活约30倍市盈率的估值计算，万科物业的估值约为15亿元。相对于万科超过1500亿元的市值，物业分拆上市对整体市值贡献有限。估值能否进一步提升，将取决于万科物业能否结合移动互联网技术，拓展和提供与家庭生活有关的各项服务，带来更多元化的收入。
除了物业板块，商业地产分拆上市则是另一个路径。碧桂园在今年3月曾经透露，正筹划将旗下酒店业务分拆上市，但目前并没有具体时间表。万达商业地产此前也透露，公司在研究将资产以房地产信托基金（REITs）的方式分拆上市。
但香港粤海证券投资银行董事黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，目前商业地产普遍面临供应过剩的困扰，中高端酒店与购物中心尤为严重，这类资产即便能顺利分拆上市，估值也不高，对母公司估值难有提升作用。
中小房企热衷跨界并购
相对于实力强大的大型房企，中小型上市房企更热衷于通过跨界并购提升市值。
根据申银万国的统计，在142家A股上市房企中，涉及跨界转型的至少有41家，占行业总数的29%，转型方向包括医疗、互联网、能源煤矿、金融、军工/智能、影视传媒等八大行业。
这其中，并购成为这类房企转型的重要路径。以宜华地产为例，公司于去年斥资7.2亿元购入广东众安康后勤集团股份有限公司，正式进入医疗服务产业，公司随后更名为宜华健康（000150，SZ）。泛海控股（000046，SZ）也通过入股民生证券、民生财险等，完成在金融板块的布局。
在陈聪看来，中小房企由于在房地产产业链上扩张并不具备优势，要提升自身的估值水平，它们更倾向于通过变更行业属性的办法。尽管在A股市场成功转型的案例不多，但目前高估值行业的门槛不算很高，投资者也习惯用行业属性来决定公司的估值水平，因此，这类房企转型路径体现为机会主义式跟随资本市场热点，带动股价出现阶段性表现。
《每日经济新闻》记者注意到，在最近一年涨幅最大的十大地产股中，多数为跨界转型类的中小房企，至少从市值管理的角度而言，目前中小房企的表现优于龙头企业。
“像互联网、医疗等是政府大力扶持的行业，前景毋庸置疑”，研究中心分析师朱一鸣认为，但所谓隔行如隔山，房地产企业跨界发展并不具备先天优势，它们有可能成为新的产业领袖，也有可能只是“昙花一现”，投资者面对这类企业需要谨慎对待。
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