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原因：体量太大寄望创新转型
东莞中原策略研究总监车德锐感慨，“目前东莞的商业体量太大，价格低，开发商只能想办法创新转型。”近两年来，政府推出的地块中，不少地块商业配比太高，高达30%～50%，而以前仅为5%。意味着，东莞的商业体量供应量过大，如何完成销售和招租成为让开发商头疼的难题。
同时，受到电商的冲击，商铺的租金不升反降。车德锐介绍，一些位于三四楼的商铺，单价甚至比住宅还低。据东莞中原研究部监测数据显示，今年上半年东莞三级市场商铺放租均价为74元/平方米，比去年同期的114元/平方米下降35.09%。
瑞峰置业市场研究部经理李玲玲也同意这个观点，她认为，传统实体商业经营已遭遇瓶颈，且步入发展困局急需寻找新出路，商业地产供应过剩、同质化严重、运营难、招商难都成为房企头疼的问题。
目的：“跨境电商”是为了卖铺
东莞市跨境电子商务协会常务副秘书长韩俊认为，开发商对跨境电商货源组织、平台搭建、平台引流，通关及服务等核心问题的不了解，都将给开发商做跨境电商带来巨大压力。他认为，开发商的真实目的是为了卖铺或是场地招租，跨境电商只起到辅助作用，“对于许多地产项目来说，跨境电商只是一个噱头，是现阶段的一种销售手段，也许下一阶段，就变成另外一种了。”在这种心态下做跨境电商，“他们可能不会像进口商那样地投入。”
开发商做跨境电商也有成功的先例。韩俊告诉记者，深圳有个华南城，五年以前商铺是空的，但是随着一系列的政策出台，他们把出口电商招进去，很快就招满了，人气也上来了，还把商城开到了其他的城市。有了这个典型的案例，“大家都想去试一下，目前除了跨境电商的概念外，没有其他更好的概念吸引投资客买铺。”
专家：“头啖汤”唔易饮
东莞中原策略研究总监车德锐认为，开发商做跨境电商，大多只是以概念做营销，赋予项目附加的价值，抢到“头啖汤”的话，还是能吸引到投资者的。但也要看后面的运营效果，运营不理想，其他项目就很难再以此为噱头吸引投资者了。
业内人士认为，喝到“头啖汤”可能带来成功，也可能带来失败。李玲玲表示，开发商不在自己熟知的领域与行业施展拳脚，将会遇到更多的发展问题和阻碍，走得更加艰辛；做好跨境电商，对构建国际物流合作、建立品牌入驻供应链体系等，都需要较长时间去完成，所以房企做跨境电商前期投入的人力、时间、费用成本更高。
她表示，房企做跨境电商对于房企品牌、完善的运营平台和体系、专业团队、资源整合能力等方面要求很高，如果没有实力应该慎入。
投资：应全面综合考量
韩俊介绍，靠进口跨境电商卖东西，很难营利，投资跨境电商项目的商铺，只能看你到底想要什么，“是提升企业档次，寻找资源，为上市做准备等。”或者是开发商有更好的产品提供、服务方式，都可以考虑。
至于如何选择合适的商铺，韩俊表示，要看商铺的投资方或运营方对跨境电商行业是否有足够的了解，要掌握货源、有通关渠道，还有选择的产品要有竞争力，如果还有开发商的辅助推广方式，就更好。
李玲玲也表示，选择大品牌房企的跨境电商地产项目，以及房企与专业运营企业强强联合的跨境电商地产项目，长远发展更具保障。
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