房地产开发投资增速或已见底

因此，全国新开工“见底回升”趋势或已形成。新开工底部隐现，意味着“去库存”正加速见底。截至9月底，尽管待售库存仍旧在增长，但由于前期低基数、销售持续回升、一线和二线城市进入“补库存”阶段、占商品房近70%的住宅待售库存持续减少，整体待售库存增速也由二季度的20.8%大幅下降至三季度的16.4%。因此，待售“库存去化”的底部将在今年底或明年初显现。

若待售库存加速去化，不仅新开工将加速，持续“冰冻”的开发商拿地，也将开始缓慢解冻。目前，从全国来看，还没有看到土地市场回升的迹象。今年前三季度，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%，降幅比1-8月扩大1.7个百分点。300个城市土地成交10.2亿平方米，同比下降30.1%，土地出让金同比减少22.7%。其中，住宅用地成交4.4亿平方米，同比大幅下降33.6%，出让金同比减少18.9%。

楼市下游端的销售回升并没有传导至上游端的土地市场，原因在于区域分化严重。占库存70%和在建工程67%的全国600多个三四线城市的楼市，其销售颓势仍无法改观，开发商整体处于“去杠杆”，导致全国楼市整体呈现“房热地冷”、“销售热开发冷”的反常态势。但是，随着今去年四季度，特别是今年“3·30”新政以来，一、二线城市楼市销售“热度”不断提升，开发商开始在这些城市“补库存”，土地市场三季度开始复苏。

如果说，今年8月之前土地市场机会属于一线城市的话，从8月开始二线城市土地市场可谓异军突起，推地或成交面积告别过去一直下滑的态势，连续两个月出现了5%左右的环比增长，推地或成交累计同比跌幅从过去30%-40%收窄至20%以内，溢价率从过去两年5%-10%提升到目前的18%(接近一线城市溢价率)。这意味着，开发商开始看重二线城市楼市发展的机会。

目前，二线城市月均土地成交面积在2500-3000万平方米之间，占300个城市土地成交面积的40%-50%，已经成为未来土地市场的主力军。二线城市为开发商看好，主要源于下半年以来，二线城市楼市迅速崛起。由于一线城市量价上半年被“透支”。整个三季度，一线城市成交量出现了10%左右的下滑，高房价制约未来需求的风险开始显现，10月以来回调迹象更加明显。但是，二线城市“接力”一线城市，成为下半年特别是9月以来楼市发展的“生力军”。

因此，即便三、四线城市楼市难以好转，但一、二线城市房屋交易和土地交易的量价权重明显上升，房地产市场发展空间未来将向人口和产业集聚的一、二线城市，以及重点城市周边的少数三、四线城市倾斜，三、四线城市土地市场疲软不影响全国大局。由此，全国土地市场弱复苏的态势已经确立，四季度或将是全国土地市场的“底部”。综上，在销售持续增长、库存底部将在今年底或明年初显现的情况下，新开工和土地市场将加速复苏，1-9月份房地产开发投资2.6%的增速水平或将是底部。