通州楼市提前入冬:双重限购 纯商品住宅零供应

调控政策决定区域发展命运

城市价值兑现有望带来新增需求

双重限购政策为火热的通州楼市浇下一盆冷水，但并不是通州楼市成交量大幅下滑的唯一原因。作为北京楼市的晴雨表，通州楼市的发展一直伴随着“炒作”。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，从通州区历年的成交情况来看，该区域成交高峰除去受到整体市场形势的影响之外，也与区域发展规划的“炒作”周期基本吻合。2009年，受到通州新城规划的刺激，该区域成交出现大幅跨越式增长，占全市成交的比重也首次突破10%；2012年，北京市委、市政府明确提出“聚焦通州战略，打造功能完备的城市副中心”，更加明确了通州作为城市副中心的定位，同年区域住宅成交再次出现跨越式增长，年度成交占比也开始站稳10%以上，并且在2013年达到18%的高峰。

进入到2015年，先是“积分落户”政策的颁布，然后是“行政副中心”政策的定位，使得通州楼市再度火热，连续数月成为全市市场的主力支撑，并且年度成交占比也站上近19%的高位。但是这一趋势却被8月颁布的单区限购政策所阻断，在北京市整体限购政策之下，通州区新增区域限购政策，双重限购的严厉性也使得区域热潮无法再度掀起。

另外，除去政策的影响之外，区域潜在供应的不足也难以支撑成交的持续长时间上涨。任启鑫分析，通州区在北京各郊区县当中发展最早，经过多年发展，该区域住宅开发已呈现一定规模，可供开发的住宅用地不断减少，并且在“市政府东迁”的规划影响之后，区域内预留大量配套建设用地，并将推地方向转为商业及办公用地，住宅用地成交自2013年开始即出现大幅下滑，截至2015年10月三年间仅成交宅地8宗，尚不及2012年一年的成交量，而其中位于通州新城板块的住宅部分全部为自住房和保障房。宅地供应的减少，特别是纯商住宅的极度衰减必然将导致未来通州纯商住宅的成交难以为继。

虽然通州楼市成交量下行的局势已不可避免，而且业内人士认为，通州的双重限购将是一个中长期政策，但通州未来城市价值的发展还是被市场所看好。任启鑫表示，前期推动通州楼市向好的种种因素并未退却，调控稍有放松，区域楼市仍将继续向好。通州核心区一项目的开发商也表示，即使调控不放松，随着通州核心区建设的不断推进，一些大项目引进人才的进入，通州可置业的人群基数也会增长，核心区项目未来的销售并不是难题。郭毅则认为，通州的人才引进计划、试点积分落户计划等政策如果都顺利落地，加强版限购就算不松，也会为区域带来新增需求，对于多年没有土地供应的核心区项目，未来前景依然看好。文/门庭婷

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