评论：房产开发首现负增长折射啥

笔者始终认为，一系列刺激房地产的政策，都是针对供给与需求下手的，而且主要是针对需求即买方。制约住房需求的原因是购房成本，其中主要部分是房价高低，其次包括贷款、税收、交易等成本多少。一系列刺激政策主要是针对后者，即住房需求除了房价以外的附加成本进行减负。

但是，如果房价远远高出需求者的收入，远远超过需求者承受能力，那么，即使将除了高房价以外的附加成本都除去，比如：无息贷款、免除一切税负等，也可能无济于事或者效果甚微。因为，购房者的主要负担在房价本身的成本，房价畸高仍旧会吓退购房者。

因此可以说，高房价是导致政府一系列刺激房地产政策效果甚微的主要原因。

结论出来了，如果城市房价没有一个像样的降幅，需求就很难启动，特别是二三线城市前几年跟随一线城市房价盲目上涨，已经透支和消耗了购房者未来很多年的元气。在这种情况下，无论如何刺激房地产都很难见到实质性效果。出路何在呢？

保刚需、抑制投资投机性需求是有效措施。目前面临一个两难选择：继续放水刺激房地产的话，可能会将需求刺激起来，而需求刺激起来后房价将会继续升高，而高房价反过来又抑制了需求；如果不刺激甚至加码调控的话，目的是降房价、抑制过热，但却会抑制需求甚至伤及刚需。因此，必须实行有区别有差异的房地产政策。

目前刺激刚需的政策已经足够，关键在于将高房价这个抑制需求的最重要因素“搞定”。这就要求必须深化差异化房地产政策，包括两层含义：一是继续抑制投机性需求，加大投机性购房的成本，铲除炒作房地产、推高房价的土壤。

二是三四线城市适度鼓励改善型住房以及投资型购房需求；而一线城市要继续加码房地产调控力度，坚决抑制投机性投资性需求。同时，继续实行严格的限购政策。