李宇嘉:楼市结构性库存鼓励外来务工人返乡置业

目前，房地产开发投资占固定资产投资的17.6%，若将上下游关联投资等计算在内，加上基建资金对房地产的部分依赖，房地产及相关投资占固定资产投资的50%~60%。

因此，加速库存消化成当务之急。11月10日中央财经领导小组会议上，习近平总书记第一次就房地产市场提出“化解库存，促进房地产平稳发展”的重要指示。因此，预计新一轮“去库存”政策会接踵而至，比如首套房首付下降、棚改安置货币化、降低非普通住房购置税费等。

另外，基于总量政策边际效应减退的考虑，化解“结构性库存”的政策将被重视，即鼓励返乡置业。

当前，城镇户籍人口和高收入人群购房需求释放殆尽，已经进入非刚性的改善需求。而外来务工人群则是我国人口红利和适龄购房红利的主体，也是刚性需求的主体。这部分人群数量高达2.5亿，在大城市就业并有一定积蓄，但在就业地购房的仅占1%。而基于自己最后“落脚”或“孝敬父母”考虑的返乡置业，已经占三、四线购房比例的20%~30%。

鼓励返乡置业，一方面可以消化楼市库存，另一方面能够推进新型城镇化，夯实经济发展的内需动力，还能达到合理疏解特大城市人口的目的。下一步，为了避免消化库存的短视效应，基于新型城镇化而推进的返乡置业应该成为政策基调。

首先，应加速推进大城市传统产业向三、四线城市转移，以“人跟着就业走、就业跟着产业走”的规律，夯实三、四线城市楼市去库存和房地产发展的产业基础；其次，打通三、四线城市与区域内大城市的交通连接，全面开展产业配套与协作；第三，三、四线城市新区等库存集中地要做好公共配套规划、承接产业转移、加速农业产业化，吸引区域内农业人口转移；最后，应加快户籍制度改革，鼓励外来人口扎根，以此促进消费和投资集聚，夯实经济发展的内需基础。

(作者为深圳市房地产研究中心研究员)