李宇嘉:楼市结构性库存鼓励外来务工人返乡置业

国家统计局数据显示，1~10月，商品房销售面积同比增长7.2%，增幅比1~ 9月下滑0.3个百分点，这是今年以来增幅第一次下滑。10月当月，商品房销售面积同比仅增长5.5%，较9月下降3.5个百分点，这已是商品房销售面积增速连续三个月下滑。

尽管有国庆中秋长假“连休”、基数效应(去年10月销售回升)的影响，但在利率降至历史低位，“金九银十”期间重点城市楼市表现不俗时，销售增幅下降或许意味着楼市回升动能减缓。

对此，国家统计局的解释是，1~10月，重点城市楼市销售面积与1~9月持平，非重点城市销售下滑0.4%，拉动全国销售下行。这意味着占库存70%左右的三、四线城市拖累了全国楼市回升。笔者认为，还有一个很重要的原因，就是政策激励效应边际递减。

库存逆势走高，并与销售背离是楼市回升动能不足的第二个原因。商品住房库存结束了连续两个月的减少态势，10月大增1180万平方米。CREIS中指数据显示，10月监测的37个主要城市成交面积环比上升17.73%、库存下降1.8%，三、四线城市销售和库存情况急剧恶化。

事实上，库存应该包括待售库存、在建库存和已批未建库存三部分，而常说的库存仅仅是待售库存或显性库存。由于三、四线城市往往采取“一二级联动”、“超级大盘”、长周期开发模式，在建库存和已批未建库存(隐性库存)非常大。

目前，三、四线城市的开发投资、新开工占全国的45%和60%。因此，库存是制约楼市先行指标(开发投资、新开工和拿地)触底的主因。眼下，开发商资金面已明显改善，但“加杠杆”意愿不足。

1~10月，开发企业到位资金同比增长1.3%，增速比1~9月提高0.4个百分点；融资渠道也全面打开，公司债1~ 10月发行4267亿元，比去年同期翻了4倍，开发商发债占比60%，发行利率在5%左右，比2011~2014年平均降低了2%。因此，即便资金面改善，但由于库存压力大，开发商“加杠杆”积极性并不高。

1~10月，尽管投资结构改善，服务业投资、高技术及装备制造投资快速回升，但固定资产投资增速依然延续去年以来的回落态势。除财政政策传导机制不畅致使基建投资增速下滑外，房地产投资下滑或是主要原因。