商业地产开发渐入冷静期 中小开发商耐心耗尽

高速增长多年后，进入商业地产领域的开发商渐趋理性。根据最新统计的2015年购物中心华东区开店数量可以看出，能够持续耕耘商业地产的为大型地产开发商，在这个不能赚快钱的领域，“非科班”出身、中小型开发商耐心渐渐被耗尽。

一份最新发布的报告显示，截至去年12月31日，华东区共有178个大中型购物中心开业(尚不包含3万平方米以下的小型购物中心和专业市场，否则开业项目总数将远远超过200家)。从以上海为圆心的范围来看，新增商业项目大多扎堆在上海、江苏、浙江、山东等地。其中，江苏省是华东地区最热门城市，共计68个新增商业，不乏新光三越、诚品、永旺等知名外资品牌进驻。

从新增的178个商业项目来看，开发商背景已从过去五花八门的多领域变得集中在地产、零售等商业地产关联属性中。根据统计，万达开业8家，宝龙、银泰各5家，金鹰集团4家，瑞安为3家，永旺、万科、绿地、泰禾各两家，龙湖、正大、红星商业、月星集团各1家。从购物中心类型来看，奥特莱斯数量大幅增加，超市开发项目增长迅猛。

与过去几年的高速增长相比，商业地产开发渐渐冷静，去年开始萌生退意的开发商不在少数。不过，无论是暗地叫卖还是公开叫价，由于前期投入过高，开发商往往难以下调心理预期的价位，这也造成市面上有出售意向的项目很多，但实际成交项目寥寥可数。商业项目爆发式增长后，缺少相关规划的弊病越来越突出。王府井百货董事长刘冰曾表示，中国商业服务业的发展与规划是通过市场和开发商形成，在国外却是通过政府规划好。区域内的商业项目可以避免恶性竞争，商圈内的各类业态也相对完善。目前百货、购物中心扎堆开出造成结构性过剩局面，但实际优质商业还处于稀缺状态，希望政府可以有科学的商业规划。在部分商业发达国家，商圈内的业态、功能、服务都会得到细致规划，大型商业中的业态配比、品牌引入也会很科学。比如社区1公里半径内主要为超市为主；3公里为配备超市、服务功能的社区型购物中心，体量在7万-8万平方米；5公里为区域购物中心，百货店和各类服务相对完善。

中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示，目前商业市场面临很严峻的问题，未来几年可能有退出意向的商业物业数量和面积不断增加，但买方市场没有同倍放大。很多出售项目会认为此时已到了价格高点。郭增利认为，能够进入这个领域的投资者已能感受到商业不能赚快钱。商业地产以长期持续收益为目标，当不能快速回笼资金、收益较低、还需持续投入时，很多开发商便失去了热情与耐心。与国内大多数开发商的不成熟理念、模式相比，宜家、太古等外资集团更沉稳，这种有基础根据市场需求的发展策略更为长远，成熟商业物业才更有升值空间。

在中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平看来，商业项目本身运营差强人意，但高估值可以通过周边住宅、商铺价格为考量。不过，目前情况是，高预期的卖家很多，能接盘的买家很少。王永平表示，在商业地产规划失控的情况下同质化竞争加剧，较早出现的商业项目静态优势(周边客群、选址等)被严重削弱。新项目层出不穷，商业市场蛋糕被逐渐摊薄，有优势的项目可以势均力敌，缺乏特色的项目则面临出局。