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分析
去年的深圳楼市是杠上加杠
在四个一线城市中，去年深圳房价的涨幅独占鳌头，市场各方声称，房价不断高涨代表着城市竞争力越强，为此找出了多种支撑高房价的理由，如经济增速最高、高科技和互联网企业发展势头猛、环境最宜居等方面。不过，深圳市规划国土委内部人士告诉北青报记者，上述这些因素这几年一直存在，并非去年才出现。那么，到底是什么风把深圳这波楼市给吹起来了？
在过去4年里，深圳每年的成交面积都在400多万平方米，2012年甚至低至366 .74万平方米。但在2015年，深圳的成交面积从2014年的403.06万平方米陡涨至665 .89万平方米，涨幅高达65.2%。这一切得益于深圳在2014年底-2015年放开信贷，使得深圳在2015年的住房贷款突破6000亿元。从这个意义上来说，深圳楼市可谓“杠杆楼市”。
6000亿元的住房贷款余额已经超过了北京。根据中国人民银行发布的数据，2014年底全国住房贷款余额是11.5万亿元，深圳以全国百分之一的人口，占据了约5%的住房贷款额度。深圳资深楼市观察者悦涛告诉北青报记者，深圳的住宅成交量和金额历来都低于京沪，但是，深圳的住房贷款余额却超出北京一截，在全国仅次于上海。而深圳的经济总量、货币量、人口数，都是远低于京沪的。即便剥离央企等机构存款，居民储蓄存款仍不及京沪的一半。由此可以得出一个结论，深圳楼市是基于高杠杆的楼市，去年的深圳楼市是杠上加杠。
影响
真正的刚需已经入不了市了
那么，楼市的杠杆牛会像股市那样夭折么？对此，悦涛表示，6个月期限的股市融资很容易被打爆，但楼市杠杆（按揭贷款）是长期贷款，对楼价的支撑也就更坚挺。当然，前提是货币政策不能收紧。“如果A股的杠杆资金能够像楼市这么宽松，那么指数早就上1万点了。”
根据链家监测数据，深圳楼市投资客比例已超过25%，正常市场投资客的比例应介于10-15%之间。另外，去年深圳买房者中换房或改善置业占了近三分之二，他们大都用已有住房进行二次抵押贷款，从银行套钱出来再投资，许多家庭不惜多方借贷投资买房。
长期观察深圳楼市的深圳市民陈先生告诉北青报记者，很多购房者从各种渠道凑来的资金，甚至包括信用卡套现、银行信用贷、小额贷甚至是抵押消费贷等方式都用上了，他们都想借机搏一下。“目测身边就有几位同事，至少10倍杠杆进入了楼市。”
深圳链家的一名分析师介绍，由于这些资金成本都不低。一旦信贷政策收紧，市场将迅速冷却，房子是流动性较差的不动产，购房者买涨不买跌，投资客并非想卖就能卖出去，面临的风险很大。
据陈先生观察，深圳楼市的暴涨，最坏的影响是真正的刚需已经入不了市了。现在深圳连关外的房子都已经涨到了每平方米4万多元，在深圳上班的年轻人已经望房兴叹。去年9月份，一篇名为《致终将被高房价抛弃的深圳》在网上流传，代表了部分漂在深圳年轻人对高房价的不满。
最新
三大行开始限制中介“炒房”
昨日，北青报记者了解到，一条消息在深圳地产圈中引起了轩然大波，消息称包括中国银行、工商银行和建设银行在内的三大行将会对中介人员买房进行限制。其中建设银行召开内部风控会，针对最近中介人员买房增多的情况，一律首付四成。昨日，一名中国工商银行深圳分行的相关工作人员证实了此事，杠杆炒房的势头在深圳愈演愈烈，银行方面意识到了其中的风险，已经逐步收紧二套房的批贷，另外，银行将对二套房贷款的审核比此前更加严格。
昨晚，深圳一名地产中介员工表示，这个消息已经在地产中介圈里传疯了，许多中介公司在周末紧急加班研究对策。对此，深圳地产观察人士指出，中介公司反应如此激烈，侧面反映出深圳杠杆楼市的严峻，包括深圳在内的一线楼市火爆完全是靠宽松信贷堆砌而成，一旦信贷扩张略有放缓，高杠杆的风险就会暴露，一旦楼市上涨的根基松动，造成的踩踏将相当可怕。“A股的殷鉴不远。”
购房故事
佳兆业购房者的悲喜两重天
2014年9月，从北京去深圳创业的程冰（化名）“很不幸”买了佳兆业的房子，一度被锁盘的佳兆业楼盘让程冰一家人都加入了维权者的行列。但一年之后，这套房子却成了程冰一家人在深圳唯一的慰藉。
2014年8月，80后程冰辞去了在北京一家媒体的工作，和妻子一起前往深圳创业，创建了一家以在线旅游为主题的公司。他们很快决定在深圳定居，经过一个月的看房之后，程冰选中了深圳坂田佳兆业的楼盘，在卖了他在郑州的一套房子之后，程冰以每平方米2.1万元的价格买下了佳兆业城市广场二期的一套70多平方米的期房。
就在程冰买好房准备安心创业的时候，佳兆业的楼盘遭遇了“黑天鹅”。11月28日，佳兆业集团深圳在售的4个楼盘2000多套房源被“管理层锁定”，其后该公司更是经历个别项目解锁再锁、股权变更、资质暂停、董事会成员变更、深圳项目全面叫停、高管辞职、债务违约、信用评级下调、合作伙伴撤资、破产重组等事件。
程冰一家人的心情跌到了谷底。在佳兆业房源被锁之后，在深圳佳兆业各个项目都成立了各自的业主QQ群。程冰也加入了这些维权群体，在接下来的维权过程中，并未收到效果，程冰买的楼盘依旧被锁。
在置业方面遭遇重大挫折的程冰一头扎进了他的创业项目。去年5月，一家风投与程冰草签了协议，根据协议，程冰的创业项目将获得500万元的天使投资。但六七月份A股的暴跌改变了资本市场的环境，投资人宣布撤出，如今，半年已经过去了，程冰的创业项目仍然在寻找投资方。
楼盘被锁、股市投资遭腰斩、创业项目遭撤资，程冰对北青报记者说，过去的一年，是他有史以来最艰难的一年，几乎赶上了所有的“黑天鹅”。
佳兆业在过去一年的经历，让人有坐过山车般的眩晕。去年12月18日晚间，深圳市国土局资料显示，佳兆业城市广场解锁，之前的被锁房源变更为“已备案”、“期房待售”状态。今年年初，佳兆业坂田的楼盘恢复了销售，楼盘的销售价格从1年前的2万元每平方米左右暴涨至4.5万元每平方米。北青报记者今年1月初在佳兆业城市广场的售楼处看到，恢复销售的佳兆业楼盘吸引了众多的看房客，楼盘销售火爆。按照这个行情，程冰的房子已经涨了100多万元。
从曾经的资产千亿到“猝死”、被收购、重组，如今佳兆业似乎正在慢慢“复活”。虽然高达数百亿的连环债高悬于顶、数十家债务人围绕在侧，公司现金流危机并未解除，但在深圳火爆的楼市行情下，随着多个项目的“解封”，佳兆业的危机已得到很大的缓解。
涨了100多万的房子如今成了程冰一家人在深圳打拼一年最大的安慰。近日，程冰向家人建议，把房子卖了，把钱投入他的创业项目。但这个提议遭到了家人的强烈反对。“创业太多不确定性，还是房子踏实。万一卖了再暴涨怎么办？”
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