|
国家统计局数据显示，2015年，东部、中部和西部地区商品房销售面积同比增长分别为13.3%、8.9%和3.4%，销售额同比增长分别为23.1%、12.5%和5.0%，而东北地区则商品房销售面积同比下降24.5%，销售额同比下降19.8%。
而根据1月21日广东省统计局发布的统计报告，2015年广东商品房销售面积11681.01万平方米，创历史新高，同比增长25.4%。这一增幅虽然比三季度回落6.5个百分点，但比上年提高30.7个百分点。
相交商品房销售面积，2015年广东商品房销售额增长更为迅猛。全年商品房销售额11442.80亿元，增长35.2%，增幅比三季度回落4.4个点，比上年提高40.6个百分点。其中，商品住宅销售面积和销售额增长28.6%和43.2%，分别比上年提高36.1个和50.1个百分点。
分区域来看，珠三角地区销售增幅回升尤其显著。2015年，珠三角地区商品房销售面积同比增长29.4%，比上年提高35.9个百分点；东翼和西翼销售面积增长33.4%和5.7%，增幅分别比上年提高30.9个和11.3个百分点；山区增长15.4%，比上年提高16.4个百分点。
受销售回升影响，广东在房地产开发投资的指标上表现强过其他省份。2015年，广东房地产开发企业共完成开发投资达到8538.47亿元，同比增长11.8%。虽然增幅较2014年回落5.9个百分点，但房地产开发投资增幅回落幅度小于江苏，总量近年来首次超过江苏，居全国首位。
政策 一季度或迎来“政策宽松潮”
近期，重庆、福建、湖南、海南等地密集出台去库存措施，而多地陆续召开的“两会”也纷纷将去库存作为2016年房地产的重中之重。业内人士认为，近期各地政策调整和中央要求化解房地产库存，促进房地产业持续发展的要求相一致。分城实施是未来政策放松的主流，将会有更多省份跟进。房地产市场有望在一季度迎新一轮政策宽松潮。
1月18日，重庆成为在2016年第一个出台去库存措施的城市，在促进房地产企业发展方面出台了包括税收、金融、重组合并等多方面支持措施。如对房地产企业所得税预售收入的计税毛利率由20%调整为15%，非普通住宅、商业、车库的土地增值税预征率由3.5%调整为2%，普通住宅土地增值税预征率执行1%。
此后，多地跟随重庆步伐，相继出台去库存措施。19日，福建全省住房城乡建设工作视频会议提出，鼓励各市、县根据实际制定政策，按照“一市一策”、“一县一策”、“一盘一策”的原则，在2016年2月底前出台落实到具体楼盘的房地产去库存措施。对于库存量大、去化周期长的三四线城市，要暂停土地供应，特别是一些城市存在商业用房库存去化周期长的问题，要暂停商业用地出让。
20日，湖南省住房和城乡建设工作会议召开。会议提到，湖南房地产去库存压力很大，有的地方去化周期（商品房的销售周期）达2至3年，必须采取强有力措施。湖南省住建厅提出，货币化安置是去库存的有效手段，原则上，2016年棚改货币化安置比例不得低于50%，对安置比例高的地区和项目将给予资金倾斜。公租房从2017年起将不再新建，要全部通过租赁市场解决，政府给予租金补贴。此外，还提出大力发展租赁市场、支持农民工进城落户、发挥公积金政策效应等去库存措施。
21日，海南省住房城乡建设厅厅长丁式江在海南住房城乡建设会议上透露，由于销售速度低于建设速度，海南商品房面临较大的去库存压力。海南将采取10条措施全力推进去库存和转型发展，逐步降低商品住宅开发比例，增加经营性房地产比重，推动房地产从单一产品向多元化产品转变。同时取消过时的限制性措施，营造主要依靠市场进行产业重组的可预期环境。
“政策是服务于经济的，房地产政策亦不例外。”合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌认为，过去几年不断用行政手段限制需求，2014年开始限购限贷松绑，到2015年完全确立支持、鼓励购房需求的新的政策取向。
龙斌分析，2016年房地产政策的主旋律是去库存，拉动房地产开发投资是主要的任务。中央经济工作会议把化解房地产库存列为2016年的重要任务，预计2016年房地产政策更为宽松。
预测 今年全国楼市表现将好于去年
“2016年房价将稳中略升，高库存与看跌预期限制了全国范围内价格上涨的动力。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹认为，2015年商品房销售增速较快提升，与宽松的货币环境和持续放松的房地产政策密不可分。
夏丹分析，短期内开发投资仍比较低迷，但触底回升终将到来，投资与销售增速走势背离的情况也有望得到改善。预计2016年销售仍能维持较好的形势，但成交经一轮需求释放后的政策弹性将降低，销量增速放缓将是大概率事件。
“依照目前的情况，预计2016年相关政策还将从商业贷款、交易税费、公积金提取、土地供给以及长期有关的人口与户籍改革等多个维度向松调整，依然对商品房销售有促进作用。”夏丹说。
龙斌也认为，2016年货币信贷环境依然趋于宽松，在房地产政策保驾护航下，全国房地产市场表现应该好于2015年，但部分库存高企的三四线城市楼市表现不容乐观。由于去库存、保投资的需要，预计二三四线城市直接受惠，一线城市政策全面放开的机会不大，但存在微调机会，毕竟一线城市还保留了相当多的过时的限制性措施。
他表示，新的一年可能出台的政策包括：购房按揭贷款利息抵扣个税；首套或二套普通住房首付比例继续下调，鼓励农民进城买房落户；放宽户籍限制，鼓励购房入户；回购商品房作为棚户改造保障安置房或保障房；打通房企上市融资发行债券渠道；推进公积金或房贷证券化；购房税费减免等。
中国指数研究院报告则认为，中央经济工作会议明确将去库存作为房地产工作的重点，未来将通过鼓励农民工购房、发展住房租赁市场、鼓励房企适时调整价格、坚持稳健的货币政策等方面的工作，缓解库存压力，促进市场健康、持续发展。短期来看，受利好政策边际效应递减以及季节性因素影响，2016年1月成交量或将环比下降。
“新常态下，中国经济要顺利完成转型升级，渡过消化过剩产能的阵痛期，仍需要时日，不可能一蹴而就。”龙斌表示，基于这个判断，不仅2016年中国房地产政策会坚持鼓励、支持的取向，未来几年政策反复的可能性非常小。今后几年中国房地产政策将进入稳定期，与新的经济周期吻合。
2015年广东商品房
销售面积11681.01万平方米
创历史新高，同比增长25.4% 销售额11442.80亿元 增长35.2%
2015年珠三角地区商品房
销售面积同比增长29.4% 比上年提高35.9个百分点
| 
