人民网北京5月24日电 （余燕明）近日，中粮地产（证券代码：000031）位于北京的祥云国际生活区项目全面落成，并且推出了这个项目最后一期的住宅产品“祥云壹号别墅”，首推的16套别墅产品当天售罄，项目别墅产品总房源数量也只有40套左右。
中粮地产在宣传材料中称，中粮祥云国际生活区项目落地意味着中粮地产酒店业务板块立足北京的“五盘联动”住宅战略布局，目前已经初步完成。
在中粮地产分地区的营收结构中，北京地区已经是营收贡献比重最大的区域。根据中粮地产披露的2015年度财务数据，公司已经进入的11个城市里，2015年北京地区实现营业收入接近42亿元，同比增长了64%，占集团营业收入比重为31%，较2014年占比增加了2.72个百分点。
在占公司营收或利润10%以上的地区里，北京地区也是毛利率最高的城市，2015年中粮地产在北京地区的毛利率超过了37%，比上年同期增加了1.44个百分点，中粮地产其他几个营收或利润占比较高的城市毛利率水平同比则有所下滑。
截至2015年底，中粮地产在北京拥有或部分拥有7个项目。其中北京祥云国际，北京长阳一号地、五号地，北京中粮瑞府，北京长阳三号地南侧地块共计4个项目在建，另外北京阎村项目、北京稻田项目和北京南苑项目3个项目是拟建项目。
中粮地产在北京的7个项目计容建筑面积超过了222万平方米，中粮地产持有权益比例从34%到70%不等。
中粮地产方面在给予人民网记者的书面回复中介绍，到去年底，中粮地产（北京）有限公司总资产约为188亿元，公司经营业态以住宅项目为主，住宅项目中配套部分公寓和商铺，一些地块出让时配有办公等物业，比如北京祥云国际、长阳一号地、五号地等项目。
中粮地产在北京地区除了拟建项目阎村项目和稻田项目外，其他5个项目均完整披露了项目预计总投资金额及实际投资金额。对应中粮地产以上北京项目上持有的权益比例，公司在除阎村项目和稻田项目外的5个项目预计所占总投资金额会达到191亿元，而在除北京阎村项目外的6个项目里，中粮地产对应权益比例所占的实际投资金额达到了181.5亿元。
中粮地产北京公司人士近日对外披露称，中粮地产接下来将进一步在土地市场寻找机会，力争在5年内实现项目翻倍。同时以中粮地产现有的持有型与销售型双轮驱动，利用多种合作模式加速拓展，力求在2017年到2018年左右持有型和销售型销售业绩均过百亿元，其中销售型销售利润超过25%。
中粮地产2015年在北京地区推售的项目包括北京祥云国际、北京长阳一号地、五号地，以及北京中粮瑞府3个项目，这些项目去年的签约金额约为56亿元。
中粮地产2015年全年实现的签约销售金额为151.4亿元，按照北京地区当年实现56亿元的签约金额计算，北京地区占到公司去年全年的签约销售金额比例为37%。
“北京公司作为中粮地产的中心城市公司，公司支持其优先发展，将资金、人才等资源向中心城市公司倾斜，充分授权，激发城市公司自我发展的驱动力，优先把中心城市公司做优做强，快速持续提高市场占有率。”中粮地产在书面回复中向人民网记者表示。
长江证券的一份研究报告认为中粮地产在北京的扩张速度去年就已经明显加快。
这份报告指出，2015年中粮地产新发展了5宗土地，总建筑面积达到了102万平方米，新增土地规模几乎是前三年之和，其中3宗土地都位于北京，“公司未来发展将受益于回归核心一二线城市的投资策略。”
中粮地产去年在北京连拿3宗地块之前，其在北京土地市场以公开形式拿地的时间还要追溯到2013年7月份。
中粮地产北京公司人士近期也进一步称，中粮地产未来在北京参与拿地更多将选择同潜在合作空间的基金等合作，以此实现自主开发运营，使收益更为可控。
公司在北京也偏好以合作的形式获取土地项目。去年10月份以后，公司在北京集中获取的3宗土地里，都是合作形式获得，3宗地块的成交总价达到了154.58亿元，按照所占权益比例计算，中粮地产为这3宗地块支付的土地价款会达到66.6亿元。
对于在北京获取土地项目，中粮地产回复称，公司采取多元的土地获取方式，立足招拍挂的传统土地获取模式，同时积极通过旧城改造、合作开发、对外收购等方式增加土地储备。
中粮集团也给予了中粮地产足够的支持，长江证券的研究报告进而指出，中粮地产是中粮系内部资源整合受益者，公司已经多次收购集团旗下地产资源，这些收购动作表明，中粮地产在中粮集团体系内地产平台的战略意义逐渐升高。
中粮地产已经在推进总规模约50亿元的定增融资，其中近11亿元用于收购控股股东中粮集团持有北京祥云国际项目公司49%的股权。
一位公司财务人士向记者指出，公司收购控股股东的股权其实主要是偿还股东贷款。“在项目开发启动之初，母公司以股权投资的形式向公司项目发放股东贷款，项目实现现金流为正或者净利润为正以后，公司可以选择收购控股股东持有的项目股权并偿还股东贷款。”
一位长期跟踪中粮地产的券商研究员告诉人民网记者，去年在对中粮地产进行调研时，中粮地产人士表示公司的负债水平已经接近80%，继续寻求债权融资的空间比较小，今后中粮地产会持续探索在项目层面及公司层面的股权融资，比如与信托、基金展开合作。
中粮地产截至2015年底的资产负债率已经达到了79.97%，较上年负债水平继续增加了3个百分点。通常，中国政府对国有企业设置了80%的资产负债率考核红线。
中粮地产在北京的项目拓展与融资过程中，早已选择了引入股权投资者或对接信托、基金等融资方式。
北京中粮瑞府项目在2013年就引入了一家资管公司作为股权投资者增资3.92亿元持有49%的项目公司股权，并且向北京中粮瑞府项目公司提供9.08亿元的股东贷款，年利率10%。
今年3月下旬，北京中粮瑞府项目公司继续宣布向建信信托申请不超过20亿元贷款，这笔贷款用于北京中粮瑞府项目的开发建设及偿还股东借款。
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