商业用房如何改为租赁住房？

5月4日的国务院常务会议确定，实行购租并举，发展住房租赁市场。发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务。鼓励个人依法出租自有住房。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

这是中国政府在住房市场化改革进行了近20年，以及结合当今房地产市场所面临的问题之后，发展理念上的一次转变。其中两方面的内容将引发特别关注，甚至可能引发争议。

一是鼓励个人依法出租自有住房。

这实际上已经否定了过去多年一直遏制投资性需求的政策导向，没有投资者，个人可供出租的住房从何而来？

但个人住房出租市场层面的问题是投资回报率较低，政策方面的顾虑是未来的房地产税怎么征收？

本来投资回报率已经较低（且现在出租个人住房就要交房产税），未来还有房地产税，甚至土地到期后可能还要再缴一笔土地出让金。如此不安全不稳定的预期，谈何鼓励和发展呢？

因此，官方必须对房地产税立法，以及土地使用年限到期之后续约问题，尽快有一个清晰的立法和政策思路，稳定市场预期。有恒产才能有恒心，反之亦然。

二是允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。这将会引发极大关注和争议。

谁能改？怎么改？

已建成的可以改，在建的可不可以改？

出租的可以改？出售的可不可以改？

仅举两个例子，酒店式公寓可否改为带厨房带阳台的住房？既然改成了住房，水电可否按民用来算？

村级留用地项目，村里自持的51%是不能出售只能出租的。可否建成住房呢？等等一系列政策悬念。

官方必须尽快作出政策的实施解释。否则，要么此项政策变成一纸空文。要么政策失控，市场一片混乱。