房地产高增长或难持续

房地产投资改善的周期不断缩短，且滞后于销售的时间越来越长，似乎意味着在库存不断攀升的背景下，房地产投资反弹的力度和时间都在不断减弱。尽管当前较低的利率水平降低了房地产开发投资的资金成本，但库存的高企以及政府限购政策再度收紧，使得这轮房地产投资增速回升的持续性幵不乐观。

今年一季度以来，中国宏观经济层面呈现出短期企稳复苏的迹象，从宏观数据上来看，主要是由于房地产投资增速的回升所致。

投资周期：从2004年至今，房地产开发投资增速曾经历过三个改善周期（我们定义房地产开发投资增速从波谷到波峰为一个改善周期），分析每个周期所面临的不同宏观经济状态，大致可以观察到以下现象：投资周期：在这三轮投资改善周期当中，房地产投资增速从谷底到波峰持续的时间在不断缩窄,也就是说，房地产投资改善持续的时间越来越短。

销售状况：从房地产销售上升对房地产投资的刺激作用看，2002年、2008年、2012年和2015年至今，这四轮的影响是越来越弱。这主要反映在两个方面：一是房地产投资对房地产销售的时滞时间变长，房地产销售面积同比增速在2015年5月时就见底回升，而房地产投资直到2015年12月时才见底，今年以来才逐步回升；而2002年、2008年和2012年时房地产投资几乎与销售同时回升。二是虽然房地产销售面积的同比增速的回升力度差不多，但从房地产投资增速的回升力度上看，呈现逐年减弱的趋势，即2002年最高回升到38.2%，2008年时最高回升到33.5%，2012年最高回升到22.8%，今年4月回升到6.2%估计最高回升到10%左右应问题不大。

库存状况：而房地产库存的居高不下，是房地产销售对房地产投资刺激作用越来越弱的主要原因。2016年5月时全国商品房待售面积为65666万平方米，只比历史最高值的4月减少了15万平方米。而房地产库存的居高不下的原因，在于商品房竣工面积、新开工面积的同比增速与销售面积相差不大，用商品房竣工面积同比增速减去商品销售面积同比增速，在零轴上下基本上是对称的。更何况考虑到去年15亿平方米的新开工面积，以全国有4亿户家庭计算，每户每年新增2平房米，以房屋70年寿命计算就有140平方米，这还未考虑到6.5亿平方米的待售面积。因此，以目前的新开工面积计算，肯定是不可持续的。实际上，新开工面积在2013年达到20亿平方米后便已经见底回落，2014年是近18亿平方米。因此，在二三线城市房地产业实际上已经开始走下坡路了，即使房地产投资和房地产价格仍会继续反弹，但房地产业最景气的时间已过基本上已经可以确定。

综上所述，我们认为投资改善的周期不断缩短，且滞后于销售的时间越来越长，似乎意味着在库存不断攀升的背景下，房地产投资反弹的力度和时间都在不断减弱。尽管当前较低的利率水平降低了房地产开发投资的资金成本，但库存的高企以及政府限购政策再度收紧，使得这轮房地产投资增速回升的持续性幵不乐观。从中长期来看，中国房地产市场仍有发展空间，原因在于中国城市化率仍然较低，住房改善型需求仍较高，城镇住宅建设用地供应过少，以及居民在房地产市场上的负债和杠杆率仍然较低等等。但短期来看，至少在年内去库存仍然是房地产市场的主要仸务，尤其是三四线及以下城市的库存去化相对艰难；再加上政策层面的反复，使得本轮房地产的改善整体非常脆弱。