人民网北京5月27日电 （余燕明）中粮地产（证券代码：000031.HK）名下位于北京的中粮瑞府（备案名“瑞湾家园”）项目在2013年7月下旬拿地以来，距今已近3年时间，目前仍有近7成已取得预售证房源待售。
人民网记者根据北京市住建委网站网签备案数据统计，中粮瑞府在2015年5月底和9月中旬取得两批房源预售许可证，共计109套房源，目前项目可售房源剩余75套，包含了资格验核、预定、签约和网上联机备案状态的去化率约为31%。
根据中粮地产在公司2015年年报中披露的销售数据，北京中粮瑞府项目可供出售面积为7.6万平方米，当年实现签约面积4.39万平方米，按照签约面积的销售口径计算，北京中粮瑞府销售面积去化率为58%左右。
在北京市住建委网站期房销售备案系统内，中粮瑞府2015年5月底取得预售证的48套房源，还有15套房源处在可售状态；2015年9月中旬取得预售证的61套房源，还有60套房源尚未售出。
中粮地产在2013年7月下旬经过77轮竞价以后击退10家房地产公司，以总价23.6亿元，同时配建3.3万平方米保障房的代价获得项目所属朝阳区孙河乡西甸村HIJ地块，溢价率超过4成。
当时这宗地块的综合楼面地价达到了2.9万元/平方米，如果剔除保障房面积，楼面价则达到了4.8万元/平方米，一举刷新北京单价地王纪录。
与中粮瑞府项目所属地块同一组团的地块包括朝阳区孙河乡北甸西村W地块、F地块和G地块，先后在2013年被泰禾集团和首开集团获得，目前这两家开发商已经将上述地块开发成“泰禾·北京院子”（备案名“泰禾坊巷家园”）项目和“首开·琅樾”（备案名“首开琅樾家园”）项目。
人民网记者同样从北京市住建委备案系统了解到，北京·泰禾院子项目在2015年7月下旬集中取得了50套房源的预售证，这些房源大部分已经转入到现房销售阶段，目前有26套房源显示为未签约状态，去化率接近一半。
首开·琅樾项目则分别在2015年6月底和11月中旬取得了两批房源的预售证，共计97套房源，目前北京市住建委备案系统显示仍然在售状态的房源数量为12套，这意味着首开·琅樾项目已取得预售证房源去化程度接近9成。
记者进一步了解到，虽然同样是在2013年获取上述组团内土地，泰禾集团获得朝阳区孙河乡北甸西村W地块的楼面价不到2.9万元/平方米，首开股份获取朝阳区孙河乡西甸村F地块和G地块的楼面价分别为2.6万元/平方米和2.64万元/平方米左右，均低于中粮瑞府项目地块楼面价。
公开资料显示，中粮瑞府项目预计总投资金额超过44亿元，截至2015年底，项目实际投资金额已经接近34亿元。中粮地产在去年年报中披露，中粮瑞府项目去年实现的签约金额为9.4亿元。
已经陆续有市场人士评价中粮瑞府项目当初因拿地价格较高“被套”，之后项目开发周期拉长以及受项目销售进度影响，中粮瑞府项目的利润率将被摊薄。
另外，中粮瑞府项目依靠长期借贷资金推进项目开发，资金成本也将进一步稀释项目利润水平。
中粮地产在获取瑞府项目地块4个月后，随即引入了中信信诚资产管理有限公司作为股权投资者持有中粮瑞府项目49%的股权，中信信诚对项目公司增资3.92亿元，并且进一步提供9.08亿元的委托贷款，贷款期限为2年，年利率为10%。
北京中粮瑞府项目在2015年3月份还向中信银行申请了7亿元开发贷款用于项目建设，至此，中粮瑞府项目公开披露的引入股权投资对项目公司增资、委托贷款及中信银行贷款两次贷款融资总额累计达到了20亿元。
在今年3月25日，中粮瑞府项目公告向建信信托申请不超过20亿元贷款，用于中粮瑞府项目的开发建设及偿还股东贷款，公司并未披露这次信托贷款的资金成本。
一位房地产研究机构人士分析，中粮瑞府项目这次信托贷款应该是“借新还旧”，很可能是中信信诚的股权投资到期退出，并以信托贷款替换。
人民网记者为此向中粮地产方面求证项目公司申请信托贷款原因是否因为之前股权投资到期退出，不过暂未予以回应。
人民网查询中粮瑞府项目公司北京正德兴合房地产开发有限公司工商资料后发现，项目公司股东仍为中粮地产和中信信诚，出资比例也暂无变动。
2015年，北京正德兴合房地产开发有限公司仍未实现净利润转正，当期净亏损4000万元左右。
“中粮瑞府项目之前拿地价格较高，直到去年北京土地市场行情上扬，项目得以解套，但项目开发周期已被拉长。另外，孙河区域高端项目扎堆，相比其他同类项目当年早几个月低价拿地，中粮瑞府在销售价格上也无竞争优势。”这位房地产研究人士继续分析，再加上中粮瑞府项目主要利用借贷资金建设开发，且资金成本并不低，如果项目销售进度缓慢，预计会进一步稀释和摊薄项目利润。
人民网记者也向中粮瑞府项目人士询问项目销售进度及预计收益回报水平，其答复称项目信息敏感，不便予以回复。
| 
