观点地产网 6月20日，世茂房地产在香港举行股东周年大会。
不出意料，在股东会上，“股价与派息”成为中小股东最关心的焦点。小股东们早早已等候在会议室门口，让小小的空间挤得满满当当，好不热闹。
会议一开始，小股东们争先恐后地向管理层甩出各种提问，“股价怎么那么低？”“派息怎么变少了”……这些提问甚至一度导致会议无法继续。
面对小股东的提问，世茂房地产副主席许世坛认真解释称，股息下跌主要是利润的降低，由于去年人民币贬值和其他原因，所以派息从9毛下跌到7毛。
关于股价，许世坛也表示无奈：“整体来说我们觉得是偏低的，所以我们都不排除明年会回购公司的股份。”
不过，许世坛向股东们承诺，2015、2016年是调整年，世茂房地产有信心在未来两年会有增长，希望股东继续持有股票。
有信心完成今年目标
在股东会上，许世坛多次强调对未来中国房地产市场的乐观态度。他表示，尽管股价偏低是由于一些境外投资者对中国房地产没那么有信心，但是，长远来看，我们是比较看好的。
许世坛表示，去年是内地房地产市场环境最恶劣的时刻，最坏时刻已经过去，去库存的压力已减少，只待时间调整。
他指出，2015、2016年是调整年，世房有信心在2017、2018年实现增长。
策略调整直接反映在销售数字上，数据显示，世茂房地产前五月合约销售额达243.59亿元，合约销售面积达173.76万平方米，相比去年同期的233.16亿和194.08万平方米，分别增长了4%和减少了10%。截至2016年5月31日止五个月的平均销售价格为14018元/平方米。
对此，许世坛回应称，目前销售情况是比预期要好的，今年前5月公司销售同比是有增长的，相信半年期的业绩也是会录得增长。
整体而言，许世坛对世房目前的成交数字持乐观态度，认为在今年楼市整体向好态势下，非常有信心超额完成年度目标。
对此，早前瑞银就发布报告表示，世房今年会经历调整周期及管理层会集中于改善土地储备组合及降低库存，其认为公司毛利率已在2015年见底，但未来毛利率的提升将视乎土地并购情况。
最大的风险是地王
正如瑞银所言，世房今年通过并购获得了两个项目，分别位于北京和南京。据许世坛在股东会上透露，这两个项目规模都比较大，价值100多亿元。
许世坛称，公司今年买地预算会比去年多，预计将达到300亿元。不过，其也称今年拿地太难。
对于今年频出地王的一二线城市，许世坛认为，最大的风险是地王。因此，在土地方面可能都要谨慎一点。
应对高昂的土地价格，世房的策略是，在一些比较好的城市里，尽管地价高，但是其中有一些商业、酒店，或者娱乐、健康主题等土地价格比较便宜，通过不同的主题来拿地，从而降低土地成本。
此外，会集中一二线城市周边拿地，因为一线城市周边的区域也是未来一个重点发展趋势。所以，未来也不排除会在比如北京的七环拿地。
同时，许世坛对于部分过热的城市表示担忧，担心房地产市场泡沫，“一线城市不存在泡沫，因为需求一直都有，但是部分二线城市房价虚高，会导致房价泡沫”。
相对而言，许世坛认为今年三四线城市比去年好多了。“今年以来很多三四线城市量价齐升，相比之下健康了很多。整体来说，三四线城市在政策的影响下，多一些有利于去库存的政策出台，对楼市应该是正面的。”
对于去年在香港独资拿下的豪宅项目，许世坛透露，目前项目还在前期规划中，预计2019年会推出。
“我觉得这是一个好的事情，因为我们买的时候地价不是很贵。香港现在刚好处于比较差的周期，我预计这个周期可能要两三年时间。刚好我们可以避开这个周期。”
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