房地产去库存还须转变理念

最近，江门市印发了《供给侧结构性改革去库存行动计划（2016—2018年）》，要求在全部消化2016—2018年新供应商品房的基础上，到2018年底力争再化解45万平方米的商品房库存。

把去库存的重点放在房地产领域，完全符合江门市的实际情况，政策措施也有很强的针对性。2015年底，江门全市商品房库存846万平方米，以去年的月均销售面积衡量，若要完全消化，需要20个月。按照人均住房面积40平方米计算，江门现有的商品房库存可供20多万人口居住；按江门目前的城镇人口测算，人均库存量为2.9平方米，如果全部消化掉这些库存，将使全市城镇居民人均住房面积增加6%以上。江门房地产去库存压力大，由此可见一斑。

去年以来，江门着重从需求端发力积极推动房地产去库存，取得了一定成效。2015年商品房销售面积比上年增长40.0%，销售额同比增长33.8%；今年1—4月全市销售面积170万平方米，销售金额96亿元，同比分别增长47.9%和48.8%。尽管商品房销售大幅度增长极为有利于库存下降，但由于原有库存量大，而且今年前4个月商品房竣工面积141万平方米，接近去年全年的一半，增速更高达86.2%，楼市的库存量依然高企。因而，主要从供给侧改革入手加大力度去库存，依然是当前江门房地产健康发展的主要任务。

加快房地产去库存，除了按照去库存行动计划的要求，采取合理调控土地供应、适当调整住宅与商业地产及其他转型利用的结构、针对各地库存情况分类调控指导、以优惠政策多途径促销等组合措施外，还应转变发展理念，摆脱经济增长对房地产的过度依赖。要清醒看到，江门及所属各市（区）均为三、四线城市，由于常住人口增长较缓慢，加上产业发展一般，对外来人口的吸引力还不够强，房地产发展空间总体有限。商品房库存超过合理界限，不但对开发商是沉重负担，而且对地方政府来说，土地、资金等资源的错配和闲置显然也是大的浪费。

另一方面要重视住房市场的结构调整，落实国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的意见。要以建立购、租并举的住房制度为主要方向，形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。结合江门的具体情况，可考虑以优惠政策鼓励存量住房出租，吸引和方便暂不具备购房能力的外来人口租房，促进住房库存的更快消化。特别要鼓励房地产开发企业利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，出租库存商品住房，或与住房租赁企业合作，发展租赁地产。