观点地产网 “这个事情就是和资本市场谈恋爱，大家要你情我愿”，在谈到接下来是否会推进其他城市的吾悦广场进行资产证券化时，新城控股高级副总裁欧阳捷对观点地产新媒体如是表示。
6月22日，新城控股集团股份有限公司宣布发行“东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划”，作价10.5亿将上海青浦吾悦广场注入该资管计划，据称这也是国内首个商业综合体资产证券化。
在新城控股的新闻稿里，这项资管计划被定性为“类REITs项目”。在国内REITs市场尚未打开的背景下，类REITs的探索成为房企新的融资方向之一。
综合体“类REITs”试水
6月22日下午，新城控股宣布将上海青浦吾悦广场作价10.498?亿的价格转让予东证资管—青浦吾悦广场资产支持专项计划。
据观点地产新媒体查阅公告，该笔交易包含了3.498亿元的股权价格和7亿元的债权价格，而新城控股将继续持有该广场的经营权及“吾悦”品牌。据了解，该项资产计划认购主体大多为银行机构。
与此同时，新城控股还与东证资管签订了优先权协议，双方约定资产专项计划成立满三年之日，新城控股可优先购买该笔资产支持证券，购买价格为11亿元。为此，新城控股将通过分四年期支付总额为2 亿的权利对价，获得该资产的优先购买权和优先选择权。
观点地产新媒体粗略计算，若三年后新城控股行使回购权，则只需多支付5000万元即可收回该项目，若将此比喻成质押融资，则平均每年利率仅1.59%。
在新城控股之前，万科也曾发行类似产品——鹏华前海万科公募REITs，该产品主要是将深圳万科前海企业公馆打包成基金上市交易，与国外正式的REITs最大的不同在于，该产品为有期限产品，8年后将实现退出。
新城控股的资产计划同样带有“期限”的标签，协议中提到，新城控股可在三年期满时实施优先购买权。
对于优先购买权一项，新城控股高级副总裁欧阳捷表示，签署这项附加协议对于公司来说，有回购的优先权但没有回购的义务，公司可以选择回购或者不回购。
不过他补充道，拥有优先权是出于看好上海吾悦广场的考虑，“我们还是希望能长期持有，项目未来升值潜力很大，未来资产回报率达到8%或者10%以上都有可能。”
对此，第一太平戴维斯高级董事黄国钧向观点地产新媒体介绍，真正的REITs产品是没有限期和回购权等说法的，REITs可以在公开市场上自由交易，而现在国内的类REITs产品和国外REITs仍然有一定的差别。
黄国钧表示，中国REITs的前景很大，可以和美国相比甚至比美国更大，这主要因为中国的房地产市场更大，只是这方面还需要更多的探索。
轻资产蓝图
此次上海吾悦广场是新城控股商业进行资产证券化试水的首个产品，但是这不会是唯一一个。
2008年，新城控股正式进军商业地产。其后，经过苏沪几个项目的成功落地，2014年12月新城控股宣布全面提速发展商业品牌“吾悦”系。
彼时，新城控股董事长王振华表示，至2017年新城吾悦广场将累计开业15个、在建25个，到2020年要达到80个。王振华曾一度放话要跻身国内商业地产第一梯队。
在新城控股2015商业年会上，王振华还宣布了2016新城吾悦广场系的目标：在“1+3”战略扩张模式下，实现多个新城吾悦广场开业，且每年保持15块左右的商业用地增速，累计开发、在建的综合体超过30个。
截至目前，新城控股旗下已有6个“吾悦系”商业广场开业运营。另据其年报显示，2016年南昌、张家港、海口、成都、安庆、金坛等地的吾悦广场也将陆续竣工。
然而，在实现规模快速扩张的同时，商业地产投资大、周期长、回报慢等性质也成为新城控股不得不直面的问题。
庞大的商业体量占据了新城控股大量的资金，截至2015年年底，新城控股总负债达539.31亿，资产负债率79.5%，而新城控股的融资成本为7.26%。
或因现金流和负债成为新城控股不容忽视的问题，新城控股提出了轻资产的策略——在采取传统的小股操盘等轻资产方式之外，新城控股把触角伸向了资本市场。
上海青浦吾悦广场资产证券化的成功试水，也开启了新城控股商业轻资产的“蓝图”。黄国钧表示，“做资产证券化最大的好处在于资产盘活，可以把资产变成资金提供企业现金流”。
而这也是新城控股做这笔资产计划的初衷，其在新闻稿中如此表示：“以REITs为核心的商业地产轻资产发展模式，可以避免资金沉淀，可以使商业地产商更好的突破资金瓶颈，获得快速发展。不仅如此，轻资产模式的盈利能力更强，还可以提升净资产收益率。”
另外，欧阳捷介绍到，考虑到上海项目资产较为优质，升值空间大，资本市场对其比较看好，所以第一单资产证券化试水是在上海。未来，公司在二线城市的项目也会去做类似动作，三四线城市如果有机会也都会去做。
不过，欧阳捷也表示，这个事情就是和资本市场谈恋爱，大家要你情我愿。
“如果资本市场对三四线城市项目看好，我们也很希望能做成资产计划；如果资本市场不看好，那么我们也会努力把项目做的更好，尽量达到资本市场的要求。”
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