房企融资水龙头拧紧 楼市加速去杠杆

“挤泡沫”稳步行 土地成交溢价率降低

在楼市调控政策不断收紧下，近期商品住宅成交面积环比出现显著下降。中原地产监测的40个城市数据显示，今年1月商品住宅成交面积环比大幅下降35%，与去年月均值相比，降幅达42%，但与去年春节所在月份相比，上升21%。此外，各线城市有所分化，一线城市下降17%，二线、三四线城市则分别上升24%和33%。

从土地市场看，1月以来，全国整体土地市场在政策调控下有所降温。单宗成交10亿元以上地块合计50宗，但在超10亿元的地块中溢价率超100%的仅有16宗，这些高溢价地块主要分布在合肥、杭州、南昌和南京，其他大部分热点城市土地成交溢价率已明显降低，如上海、武汉等城市溢价率均明显低于2016年平均水平。

在华融证券股份有限公司首席经济学家伍戈看来，过去十多年，房地产市场基本上以三年为一周期。这是由于土地长效机制等深层次问题未被触及，房价一旦上涨，调控政策就开始收紧。但收紧后房地产价格继续抬升，且每次收紧后，抬升速度远超之前。

同时，一线城市房价本身对全国有较强的示范效应。中信证券分析师陈聪预计，今年3月房地产市场复苏的可能性较大，但部分城市房价过高，若此时房价上涨，无疑会增加调控的可能性。

“高房价的原因在于实行土地管制，城镇住宅建设用地供给不足。”中金公司首席经济学家梁红认为，通过对2015年8.7万亿元商品房销售额的分解可大致估计，税收和土地出让金占城镇房价的六成到七成，构成开发商的建筑成本。而经济增长逐步企稳及政策鼓励城镇化，使得土地需求上升。若不增加供给，需求与供给的不协调将会拉升房价，而高房价又将传导至租金、人工成本从而推动通胀。