大国策专访刘洪玉:一些地方楼市为何“边调边涨”

发展住房租赁市场让新市民安居乐业

“许多外来务工人员、新就业大学生收入不高，购房支付能力不足，主要靠租房解决住房问题。”刘洪玉说，培育和发展住房租赁市场，让城镇居民家庭更自由地进行租买选择，可以更好地解决城镇居民住房问题，提升城镇化质量。

今年政府工作报告提出，健全购租并举的住房制度，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。

刘洪玉认为目前房地产租赁市场存在两大问题。一是租赁市场不规范，租户利益难保障。二是缺少机构出租者。

他建议，在规范住房租赁市场的同时应大力发展专业化的住房租赁经营企业，可以实现一举多效：一是打通供需，有利于住房去库存，也满足了实际住房需求；二是有利于补齐住房市场短板，克服原来制度设计中重销售、轻租赁的缺陷。要努力让主要靠社会资本支持的住房租赁企业，发展成与政府政策性租赁住房互补的机构出租者；三是机构出租者的发展及其在租赁市场中的示范作用，有助于租赁市场的规范和透明度的提高。

建立税收长效机制抑制炒房

刘洪玉建议建立税收长效机制来抑制炒房。他提出，一些地方调控时，常把各种税的税率和征管规则调来调去，有时通过税惠政策鼓励买房，有时又通过增加税负抑制买房。税收的长效机制就是要把购房者在不同情景下可能面临的税负一次性公之于众，让购房者清晰知道，以住房投机、住房投资或住房消费为目的买房，将分别面临什么样的税负，引导购房行为。

他举例说，可以以表格说明买房的套数越多、交易越频繁，交易环节各税种的税率越高。国际上，一般都会对炒房行为征收比较高的交易税和资本利得税，识别的方式主要是看该住房是否为家庭的主要住房，以及住房持有期的长短。非主要住房、持有期在3年至5年以内的，一般会面临比较重的税。限购或购房资格管理可以作为临时性手段。(半月谈记者 原碧霞)