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发展租房市场解决房地产两难处境
m.folksfolks.com 2010-01-07 11:13  林义相 来源:中国证券报    我来说两句

如果我们反过来,增加一些供给,第一年多出5个单位的供给,供过于求,房地产的价格就往下走。以后年份只需要供求平衡,就会在每一年都存在供过于求的房源,房价就很难快速上涨。但为什么不会出现这样的情况呢?因为这样对土地供给的决定者不利,而土地是他们垄断的。

现在房地产买卖看起来都是“自愿”的,老百姓常抱怨政府从这里拿了很多钱,批评房地产商暴利,但因为买卖“自愿”的形式掩盖了房地产市场的强制性实质。房地产买卖其实不是“自愿”的,生存的需要是铁一样刚性的需要。事实上,房地产的收入再分配从看起来最“自愿”的市场交易,到最极端的、最强制性的税和费,甚至是地租(土地出让金就是地租,所有权是不卖的),大量的钱是被强制性拿走并被再分配掉的。

“地王”为什么会层出不穷?

在房地产开发里面有很多的环节,钱是可以“漏出”去的,是可以进行利益输送的。我们注意到,现在的大部分“地王”是国有企业创造的。谁拿到土地的开发权,谁就可以控制整个房地产项目,这些项目涉及的资金总量可能是地价的几倍。一个地价30亿的项目,涉及的资金总额可能超过百亿。而通过对这百亿项目的控制,可以实现多少利益的输送和转移?所以,只有先拿到土地,只有天价的“地王”,才可能掌握资源的控制和分配权。

买“地王”首先要有钱,谁最有钱?国有企业最有钱(尤其4万亿投资计划及相应的巨额贷款,民营企业拿不到,全给国有企业了),所以,有这么多的央企去买“地王”。 第二,国有企业控制人不在乎钱,即使最后亏损也不需要自己掏钱。如果拿到“地王”开发后有盈利,则是名利双收,自己、企业都得到好处,政绩也随之而来;如果亏损,都由政府和老百姓埋单,不用企业管理者掏钱。但是,企业管理者或者其关联方一定会从这样大规模的项目中得到他们“应得”的好处。所以,不管是盈利还是亏损,国企(不论是不是房地产商)都有天然的追逐“地王”的动机。在这种机制之下,就有可能出现不惜代价、不惜血本争抢“地王”的情景。


责任编辑:赵舒文
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