三、谁是高房价的最大受益者？

3月18日，国务院国资委宣布78家中央企业将退出房地产市场。这条消息被国内外众多媒体在显要位置加以报道，并迅速引发舆论热议。这进一步强化了一段时间以来“一边倒”的舆论倾向：似乎高房价是国企进入房地产市场惹的祸，是房地产领域“国进民退”造成的。问题是，这符合事实吗？

近些年来，针对房地产市场存在的问题，中央政府出台了一批又一批宏观调控政策，意在稳定房价，促进房地产业健康发展，但却很难发挥效用或效果很不理想。这是为什么？一些城市政府追求土地财政是一个原因，然而还有一个原因却很少被人提及，那就是房地产领域是民营经济唱“主角”。

中国房地产业的“造富效应”已经表明，房地产开发商才是高房价的最大受益者。早就有论者指出，与其他行业的民营企业不同，房地产开发商作为一股新兴的经济力量，从一开始就有很强的集团意识。他们自觉地达成价格同盟，采取集体行动，联手抬高房价，获取高额垄断利润，使房地产业成为一个暴利行业。有楼市评论家认为，2004年以来，楼市进入由开发商决定市场、自由定价状态。伴随着住房需求不断释放，楼市开始成长、繁荣，而各地的大房地产企业也开始在利益最大化的共同追求中默契配合，渐渐结成价格联盟。价格同盟的“定价策略”是：几乎所有新楼盘开盘，都会以周边已售或待售房价作为定价参照，相互竞价。房地产公司正是依靠这种价格同盟形成的垄断地位，取得了大大高于生产成本的超额垄断利润。有学者说，在房地产博弈中，地产商无疑是一个发育程度最高的利益主体，也是较早以自觉的意识甚至集体的力量影响政府政策和社会风向的一个群体。事实上，一些实力雄厚的地产商通过广告投放等经济手段对各类媒体进行渗透和控制，有的地产商成为“媒体明星”、“意见领袖”，或亲自登台，或雇用一些学者专家，巧舌如簧，混淆视听，甚至利用媒体公开与国家宏观调控政策唱反调，竭力营造对自己有利的社会舆论。特别要看到的是，出于追求利润最大化的本性，一些私营地产商是绝对不会像国有企业那样执行政府的宏观调控政策的，相反，他们为了暴利，必然会不择手段地抵制政府稳定房价的努力。

住房是居民生活必需品，政府有责任保障居民基本生活需求，在这个意义上，住房有公共品性质；改善性住房又是居民的自主选择行为，在这个意义上它又是消费品；在市场经济条件下，房地产还是投资品，有资产保值增值的功能。住房的这种多重属性，决定了它不能完全市场化，政府在住房供应上不能缺位，国有房地产企业也应积极发挥平抑房价的作用。现在的房地产业，国有企业不是多了，而是太少、太弱了！