我国城市住宅价格出现暂时过快增长的原因

2007―2008年政策调控过度。2007―2008年，国家从存款利率、信贷、货币政策等诸方面齐下手遏制房地产投资的过快增长，使2008年的楼市一片哀声。恰逢此时，世界金融危机爆发，外需猛然刹车，中国经济遇到了前所未有的风险。为了拉动经济发展，国家不得不在2008年底快速出台促进房地产发展的各种优惠政策，许多地方政府又出台了更为优惠的鼓励房地产投资政策，为住宅消费下了猛药。2008年下半年股市行情急转直下，许多游资很快把资金转而投向商品住宅市场，一时商品住宅市场供不应求，引起价格过快增长。土地市场亦然，一方面开发商有了宽松的信贷政策支持，拥有大量购置土地的资本，另一方面又有政府在付款和开发进度方面的优惠政策。需求猛增，价格飞涨的商品住宅市场给了开发商前所未有的信心和动力，开发商抢地，推高地价，地王频出又推高了房价。

国家税收监管不力。土地增值税是一种有力的调控手段，阶梯式的土地增值税可以起到减弱开发商牟取暴利的作用。但是由于土地增值税在征收过程中的复杂性，可操作性有一定难度。所以，大部分开发商只是在支付了1%的预征税后，很随意规避了清算，致使大量土地增值税被开发商占有。在房地产其他税收方面，由于税务监管力度不足，不同程度存在简化收取方法的情况。这些情况都是造成开发商漠视国家利益，千方百计牟取暴利，竭尽全力推高房价的原因。政策调控过度和监管不力给投机炒地和投机炒房提供了温床，投机炒地和投机炒房是我国城市商品住宅价格出现暂时过快增长的罪魁祸首。

当前政策调控下城市商品住宅价格走势

政府处于两难境地。2009年房价增长过快，出于民生考虑，政府如不采取调控政策，即使房地产市场不会崩盘，也会滋生出与房地产市场崩盘一样棘手的社会问题。城市商品住宅的价格涨势必须调控到理性轨道上来。但是调控政策是一把市场经济的双刃剑，其本质是违反价值规律和市场经济规律的。一旦过度就会使房地产业走向倒退，政府处于两难境地的情况下，在出台新的调控政策过程中一定会采取循序渐进的办法来实现调控目的，总体目标是一线城市要压，二、三线城市要控，四线城市要帮。从而实现温总理指出的遏制部分城市房价过快增长，促进房地产业平稳健康发展，使房地产业继续为国民经济的科学健康发展提供可靠保障。

城市商品住宅的近期走势。根据政府对房地产市场的态度，可以大概判断出全国商品住宅价格的走势，一线城市和部分高涨的二线城市商品住宅价格平均水平会在较短时间内有所下降，但下降幅度有限，因为这些城市的吸附力和利好态势对房价下降趋势有较大的抗性。这些城市房价要实现平稳下降，政府一定会对个别上涨不合理被炒作的区域下猛药，促使这些区域的楼市价格回归理性。但处于城市核心部位的楼市和定价相对合理的区域房价会保持平稳或微增，大部分二、三线城市的商品住宅平均价格会保持在现有水平，四线城市的房价会保持理性上涨。这也是政府本次宏观调控房地产市场的根本目的所在。

房价的理性上涨率应该在什么水平，笔者认为：房价的增长率与GDP增长率应该在同一水平。说得专业一些，房价理性增长率应该是城市GDP增长率中对提升城市功能、改善城市品质（包括对城市环境保护的投入）的投资所占比重加上正常的通胀率。按目前情况大致分析应该是 6%―8%的水平。也就是说我国的城市住宅在20年以后的理性价格应该是目前的2.5―3倍左右。（作者系中铁房地产有限公司总经理）