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刘尚希:物业税抑制房价不现实
——关于物业税的种种误解
m.folksfolks.com 2010-05-12 16:00   来源:人民论坛    我来说两句

2003年,“物业税”这个新名词出笼,至今热议不止。小税种,大讨论,这本来是一件好事。社会大众对税收问题越来越关注,是社会进步的一个标志。但在一波又一波的热议中,夹杂着对物业税的种种误解。

误解一:物业税是我国要开征的一个新税种

这个误解是由“物业税”这个新叫法引起的,其实就是房地产税,或房产税的另一种说法。不少国家都开征了这个税,我国也不例外,其实早就有这个税,并有两个税种。一是城市房地产税,另一个是房产税。前者以《城市房地产税暂行条例》的形式于1951年由原政务院颁布实施,后者以《房产税暂行条例》形式于1986年由国务院颁布实施。1986年房产税开征之后,对内资企业和个人统一征收房产税,城市房地产税仅对外资企业和外籍个人征收。2009年,取消城市房地产税,对外资企业和外籍个人统一征收房产税,我国房产税制度实现了内外统一,也彻底结束了我国对内外资分设税种的历史。房产税暂行条例规定的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区。同时,现行政策规定对个人出租住房和企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。 现行房产税暂行条例对一些房产规定免税,包括对个人所有非营业用房产免税。对纳税确有困难的纳税人,条例还授权省、自治区、直辖市人民政府定期减征或免征房产税。

与国外相比,不同之处有两点:一是征税范围不同。我国是针对经营性房产,而且不含农村地区的房产,而国外一般是全覆盖,包括经营性的和非经营性的自己居住房产。二是计税依据不同。国外一般按照评估值计税,我国是按照原值计税。

由此可见,我国并非没有物业税,只是由于对个人非经营性房产免于征收,使大多数人感觉不到这个税的存在而已。

误解二:物业税或房产税可以抑制房价

有一种观点认为物业税能打击投机性购房,是有效地抑制房价过快上涨的一柄利器。房价的过快上涨,是多种因素促成的。从经济学来分析,任何物品价格的快速上涨,要么是需求过旺,要么是供给不足,或二者兼而有之。住房是一种特殊商品,供给不可能是无限的,尤其受到土地的约束。而从需求来看,作为安家立业的基本条件,具有很强的刚性需求。但同时又可以是投资品,作为投资工具,可以有无限的需求。

征税,无论保有环节的税收,还是交易环节的税收,其作用是增大交易成本,包括持有成本和销售成本,但成本不决定价格。在需求旺盛的情况下,尤其是在预期房价不断上涨的情况下,所有的成本都是可以转嫁出去的,税收也不例外。能炒房的人,不会在乎持有房子期间交一点税,到时候都能从房价中收回来。现在的房产交易流行“净价”方式,所有税费由购房者负担,包括所得税在内。

物业税调节房价的前提是税负不能转嫁,通过税收拿走炒房者的一块收益,得利少了,炒房的人才会减少,住房的投机性需求才会减弱。否则,税收所起到的作用是相反的,不是抑制房价,而是推高房价。尤其是在住房刚性需求旺盛的条件下,更是为炒房者提供了机会。

还有一说,征税会扩大住房持有成本,迫使那些持有几套住房的人“吐出”一部分房子,这样可扩大住房供应,从而抑制房价上涨。对住房消费者而言,保有环节征税,会增大养房的成本,对部分潜在的住房消费者的选择会产生一定影响。但这种影响主要是住房需求结构,或者说住房消费结构,对住房需求总量的影响微乎其微。

不难看出,用税收手段去抑制房价,其作用是不确定的,一般情况下是无效的。除非是征收重税,一下子把房价推高到无人接手的地步,或使炒房者在等待房价上涨过程中无法承受重税,这样想炒房的人就会退避三舍。但这是一种休克疗法,可能导致房地产市场崩盘。以这样的方式来抑制房价,与通过强制取消房地产市场来抑制房价无异,显然不可取。


责任编辑:王秀钦
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