龙岩:住宅楼里办公司现象普遍 业主抱怨隐患多

　　□本报记者 陈志强刘菲菲　文/图

“移动集团业务代理商，CI幢-1梯”“××美容会所，上四楼”……一走进龙岩城区登高西路安置小区，放眼可见小区楼底墙壁上贴着许多套房当经营场所的指示广告，上面写明公司在哪一幢哪一层 （如图）。像这样租赁住宅套房当经营场所办公司的现象，在我市许多小区比比皆是，如裕锦园、水韵华都、山水华庭、西湖园安置小区等都不同程度存在。

住宅套房出租无可厚非，可用来办公司，那就让人感觉不一样了，毕竟房东、公司、物业及工商部门之间都有着一些利益关系或者管理上的关系，有利益关系或管理上的关系，各方势必会产生矛盾，那么套房出租给公司该不该？12月11日至13日，记者就此进行了采访。

小区居民：带来安全隐患

“一到上下班，上下电梯的人太多了，等电梯等得很烦。”在龙腾路一安置小区，一位林姓先生埋怨不应该在小区里办公司，他说，住宅是住人的场所，办公司应该到写字楼去。

小谢住在山水华庭，一到晚上，小区地面停满车辆，他说，小区有的套房出租给个人经营一直销产品，直销经营往往引来很多人，这帮人走了，那帮人又来，电梯使用频率高就不用说了，经常占用小区临时车位，造成小区居民没有地方停车。这还不算，各种社会人员鱼龙混杂，聚在套房里说课、喧哗，非常吵闹，也给小区带来许多安全隐患。

“小区的卫生很糟糕，经常可以看到乱扔垃圾现象，到了夏天引来蝇虫满天飞。”一位家住东肖姓陈的市民表示不应该将套房出租，影响别人的生活。

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据了解，在岩城小区，租用套房用于办公司搞经营现象比较普遍，比如美容、会所、律师事务所、招投标公司、经贸公司、商会等等，办公司搞经营或多或少会带来治安、停车、卫生等方面的影响和不便，造成邻里关系或多或少矛盾。

物业部门：不能损害他人利益

“严格来说，套房出租给人办公司损害公共利益和他人利益，违反了物权法，属违法行为。”好逸居物业负责人说，这会给物业管理带外不少的麻烦，比如外来人员管控、安全隐患，还有就是侵犯了其他业主的利益。

这位负责人分析认为，经营者之所以要租赁套房，主要是考虑写字楼的租金高、套房租金成本低。这一现象与目前我们社会正处在转型期有关。谈到危害时，这位负责人认为，把小区套房出租，最大的管理问题是来往的人员身份很难甄别，外来人员只要说找××号房，有登记我们就得让他们进去，给人员管控带来一些麻烦。不仅这样，还给小区车辆停放和小区卫生增加了管理难度，带来很多安全隐患。这位负责人说，碰到一些棘手的问题，如套房出租给经营美容养生的，他们在客厅建水池，造成漏水等问题，由于物业公司没有执法权，碰到这类问题，物业也只得向有关部门投诉，请他们帮助解决。

“小区套房出租当经营场所，会侵犯其他业主的利益。”城市桂冠物业负责人说，比如电梯使用频率明显提高，使用频率高维修成本、电费就上升，电梯的各种费用是按照楼层高低来分摊到业主头上的，使用频率高，电梯使用寿命就缩短，业主的利益必然受到损害。这位负责人说，我省物业管理条例明确规定，小区业主不得违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动，办公司就属于这类行为，因为他没有考虑左邻右舍的感受。由于房屋的使用权在业主，但现在问题是只要业主不去工商等部门投诉，有关部门一般就不会追究。

采访中，物业公司有他们的管理苦衷，他们普遍认为不应该在小区套房办公搞经营，这侵犯了物权法里的相邻权，希望有关部门在公司注册审核时把好办公地点这一关，避免给小区物业管理带来不必要的麻烦。

工商部门：管理亟待完善

住宅套房究竟可不可以办公司？工商部门在办理公司注册的时候又有什么样的要求呢？

在市工商局，注册科工作人员告诉记者，目前对于住宅套房改变为经营性用房的，根据物权法的规定，业主除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。如果有小区业主投诉在套房办公司影响了小区居民的生活，工商部门有权监管，可以要求公司变更地址，直至吊销营业执照。

谈到现在住宅套房里办公司现象如此之多，工商部门是否尽到了审批监管职责时，这位工作人员说，对住宅改变为经营性用房的，必须提交所在地居委会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。比如有一家公司想租用住宅套房办公司，在申请公司注册时，必须有居委会或者业主委员会出具的证明，证明小区业主同意改变为经营性用房的，工商部门才能给予办理。公司登记管理条例规定，申请办理公司登记，申请人应当对申请文件、材料的真实性负责，工商部门工作人员在审核时，因市场主体多，不可能每一项审批都到实地去察看，只能按照申请人提供的材料给予办理。这位工作人员说，有的公司并没有经过所有有利害关系的业主同意，照样盖到印子，办到了营业执照，这就出现一个如何规范居委员或者业主委员会履行职责的问题。《物权法》出台之后，至目前法律法规尚未对如何征求有利害关系的业主同意的规范程序作出规定。

随着工商登记向宽进严管改革，申办公司人员只要提交材料和住宅使用权证明，工商部门将不再审查住宅的用途和功能，由申请人自行对场所的真实性和合法性负责。因此，对于套房出租用于经营的，在管理上还亟待完善。