龙岩中心城区土地市场遇冷

□ 钟炽理

据媒体报道，今年截至3月25日全国一线城市土地出让金收入仅为84.5亿元，而去年同期这一数字高达320亿元。土地市场的突然降温，似乎预示着许多投资者并不看好房地产开发的前景，或者说当前选择做房地产开发投资，风险比机会大很多。

在当前楼市并不景气的环境下，龙岩中心城区的土地市场，也遭遇前所未有的冷清。据统计，如果按编号来算的话，2014年龙岩中心城区还没有一块土地进入招拍挂市场。2014年1月8日上午10时，龙岩市国土资源局办公大楼六层北侧会议室，拍卖出让2013拍-41、2013拍-42、2013拍-43、2013拍-44、2013拍-45、2013拍-46、2013拍-47等七幅国有建设用地使用权。其中，2013拍-42和2013拍-44地块流拍，其余五幅地块以底价成交。

前两年土地市场很火热

近五年来，龙岩中心城区的房地产市场取得突飞猛进的发展。特别是在2008年的低谷过后，龙岩中心城区的房价一路攀升，房地产开发投资也日渐红火，房地产销售量逐年上涨。这期间许多投资商，或许是看中了龙岩房地产市场的前景，纷纷布局龙岩。从而开启了一轮又一轮的开发热，从万达集团到建发房产，从中骏置业到禹洲地产，从厦门国贸到厦门住宅集团，外来品牌如潮般涌来，为龙岩中心城区注入新鲜的活力。再加上龙岩本土品牌房企如德兴集团、厦鑫地产、万宝房产等，龙岩中心城区房地产商各领风骚，百家争鸣。

现在，让我们一起看看前两年龙岩中心城区土地供应的情况。2012年，龙岩中心城市土地市场共成交地块36宗，成交面积约为1241亩，成交金额为45亿元；2013年，龙岩中心城区总共公开出让47幅地块，成交40块，流拍7块。成交总面积为3020.65亩，成交金额为100.5亿元，总建筑面积高达460.9839万平方米。毫无疑问，这是一个庞大的体量，特别是对于龙岩这样一个山区城市而言。

当前，龙岩中心城区房地产市场供应旺盛，主要是因为2012年和2013年龙岩土地市场异常火热造成的。根据房地产的投资周期算，从拿地开发到推盘上市，也就一至两年的时间，比如品牌地产开发的建发上郡、万达广场、中骏蓝湾香郡、禹洲城上城、紫金莲园等项目，都集中在2013年陆续开盘上市，掀起了一股推盘潮，也满足了大量的刚性需求。

在2013年前三个月，龙岩中心城区公开出让了5幅地块，共计160.9亩，这5幅地块都以底价成交，成交总金额为6.157亿元。如今，2014年3月已过，龙岩中心城区土地市场还一片平静，毫无动静。那么，为什么龙岩中心城区前三个月会出现土地“零供应零成交”状况呢？这，或许是值得人们深思的一个问题。

2013年地王的故事不断上演

在土地拍卖市场中，最吸引人眼球的，莫过于“地王”的诞生了。而龙岩中心城区地王的故事，也是在2013年上演了不断“被超越”的精彩。

2013年5月8日上午，龙岩市国土资源局拍卖大厅，迎来史上最为激烈的一场土地竞拍活动，而当天的主角，是位于龙腾中路、紧邻新市政府的2013拍-14地块。当天，该地块吸引了建发房产、中骏置业、国贸集团、泰禾集团、阳光城等众多品牌房企的目光，经过激烈的角逐，最终该地块以8.61亿元高价，被厦门国贸地产集团有限公司成功竞得，楼面地价为7296元/㎡，其溢价率高达110%，成为当时龙岩新“地王”。

然而，在2013拍-14地块坐上龙岩新“地王”宝座4个月后，9月7日，2013拍-33地块以7527.7元/㎡的楼面地价，再次刷新龙岩记录，成为新“地王”。9月7日下午，厦门国际会展中心二馆G厅会议室，龙岩市国土资源局首次参与中国地交会，公开出让两幅地块，分别为2013拍-33地块与2013拍-34地块，土地用途均属于城镇住宅、批发零售商业用地。据了解，此次土拍吸引了众多知名房企参与角逐，其中，位于新罗区龙岩大道西侧、莲西路北侧（兰天小区出让地）的2013拍-33地块，经过102轮火热得让人窒息的叫价，厦门住宅建设集团有限公司以7.95亿元成功竞得，楼面地价为7528元/㎡，成为龙岩新“地王”。

在这些地王的背后，人们更关心的或许还是房价。正常情况下，如此高楼面地价的地块，未来房价也将水涨船高。“以7500元/㎡的楼面地价来算，再加上建安成本，财务成本以及管理运营费用，那么在开盘时房价至少要达到16000元/㎡，甚至会更高。”龙岩某房地产营销机构负责人王经理表示，“而当前，龙岩中心城区的商品住宅均价，也才8000多元/㎡。到时候，如此高的房价，会不会有足够的购买力来支撑，还是一个未知数。”

投资客对投资房地产更谨慎

可以说，在一波又一波房地产开发的热潮过后，龙岩中心城区楼市开始呈现供过于求导致成交萎缩、观望情绪浓重的窘境。前些年拿地的开发商，在2013、2014年陆续推盘上市。随着人们生活水平不断提高，消费者对楼盘品质的要求也越来越高，外来品牌开发商带来许多先进的开发理念，注重对楼盘品质的打造，也牵动了本土开发商的神经，他们对企业品牌与楼盘品质打造花了更多的心思。

2013年，龙岩中心城区的房地产市场迎来大爆发：统计数据显示，总共销售商品住宅面积为90.08万平方米（折合8760套）。截至2013年12月末，龙岩中心城区累计可售商品住房面积为101.82万平方米（折合9628套）。而龙岩中心城区已取得施工许可证，拟在2014年办理预售许可证并上市销售的商品房面积为183.67万平方米（折合15485套）。这两项合计285.49万平方米（25113套），也就是2014年龙岩中心城区商品住宅的可供量。

在2014年1月8日举行的龙岩中心城区土地拍卖会举行之前，坊间一直有传万科欲进驻龙岩，争夺位于龙腾路西侧、人民西路南侧的排头片区C地块（即2013拍-45）。该地块位于龙腾商务板块核心位置，紧邻火车站、坐拥龙腾路主干商务金区，教育、医疗配套设施近在咫尺。然而，就是这样一个黄金旺位，并没有等来传说中的地产大佬万科的垂青。最终，该地块没有想象的那般受到轰轰烈烈的追逐，而是以波澜不惊的形式，由龙岩交通发展集团有限公司以底价竞得。

对于当前龙岩中心城区土地市场的状况，一位业内人士分析说，当前及未来一段时间，龙岩中心城区楼市供过于求，是一个不争的事实。许多投资客对投资龙岩房地产市场，表现出更加谨慎，而不是像两三年前的盲目跟风。在土地价格不断高企的环境下，开发房地产赚取高额利润的时代已经远去。再加上如今财务成本、建安成本、营销成本也在逐年攀升，开发商的利润空间不断被压缩，这一切，都对投资客投资房地产的决定，产生重要的影响。