西湖园小区为何走了“管家”？

□ 本报记者 罗玉文 刘菲菲

由于部分业主拖欠物业费、物业费过低等原因造成物业公司无力经营，在合同到期后撤离，新的物业公司也迟迟未进驻，从而造成新罗区西湖园二期安置小区连续处于“无人管”的状态，一时之间小区也成了垃圾场。近日，本报记者就此进行了走访。

现场目击

小区成了垃圾场

西湖园二期安置小区共有1000多户，4000多人。由于入不敷出，物业公司在合同到期后，不再续签，于2月28日撤走。“管家”走了以后，小区便陷入“脏乱差”的状态。

3月13日上午，记者来到西湖园小区。发现小区大门的保安值班室已无人上班，原本用于拦车的横杆也不用了，汽车不用刷卡就可以随意出入。在小区内，几乎每栋楼房附近都有成堆的垃圾。记者在小区内走了5分钟左右，就看到近30堆垃圾。当日正值晴天，垃圾堆散发出阵阵恶臭。

“雨天，垃圾被雨水冲得到处都是，出门都要踩着垃圾臭水走；晴天，别人是享受阳光，但我们这里却是臭气熏天。”从菜市场买菜回来的黄女士告诉记者，之前小区有物业的时候，每天都会有清洁工清运垃圾，这十多天来，小区基本上处于“瘫痪”状态。

“到处都是垃圾，蚊虫孳生，臭得要死。” 此外，对于小区的治安环境，不少业主也感到担忧。“这么大的一个小区，却没有一个保安，小偷要进出岂不是很方便？”住在E2栋的王先生忧心忡忡地说。

原物业公司

一直在亏损

据了解，2月28日从西湖园小区撤走的物业是龙岩长安物业管理有限公司。目前，该公司仍留有部分工作人员在原物业办公室处理扫尾工作。

为何撤走？该公司的主任汤女士告诉记者，长安物业于2008年10月1日进驻西湖园小区，这5年多来，物价和人工成本一直在上涨，但物业费却始终都是0.4元/平方米。他们也曾多次和业委会协商，希望能够适当地提高物业费，可是直至长安物业撤出小区，物业费也没有上涨，“业委会的人跟我们讲，0.4元/平方米都有部分业主不交，更不要说0.5元/平方米。”

然而，就算如此之低的物业费，也有两成左右的业主长期不交物业费。据汤主任介绍，在三个村当中，条围村的物业费收取情况比较理想，达到90%左右，而排头村、西山村都只有70%左右。

汤主任给记者粗算了一笔账。小区有保安15名，每名保安每月工资为1450元；保洁人员7名，每人每月工资为900元，这两部分的支出每月就接近三万元，“再加上人事、财务等管理人员的工资，以及其他日常维护管理费用，每月的开支最少也要四万多元，有时候甚至要五六万元，但是每月只能收到4万元左右的物业费。”她告诉记者，0.4元/平方米的物业费在全区是处于最低水平，只能确保垃圾清理、管道畅通等最基本状态，根本无法提供其他服务。

对此，汤主任呼吁有关部门要加大宣传，健全法律法规，业主与物业公司要明确双方的权利和义务，业主要转变思想观念，按时交物业费，“交了物业费才有人来维护和管理。”

此外，记者还了解到，西湖园二期安置小区虽然已经成立了新的业主委员会，但业委会成员热情不高，没有人愿意担任业委会主任一职。

西陂街道

着手解决垃圾问题

对于业委会主任人选空缺一事，西陂街道的有关负责人告诉记者，2月19日下午，由西陂街道办事处牵头召开了协调会，根据住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导细则》，确定业委会主任实行轮流制。“就是说由西山村、条围村、排头村三个村指派人员轮流担任业委会主任，任期为一年。”该负责人解释说，2014年由西山村指派人员担任、2015年由条围村指派人员担任、2016年由排头村指派人员担任，以此类推，交接时间为任期前一周。目前，业委会的主任为西山村委会支部书记郭建涌，已着手安排解决小区垃圾清运问题。

针对小区“无人管”的状态，该负责人表示，3月12日晚，西湖园小区再次召开了业委会会议，经讨论、协商决定，与亿辉物业管理有限公司签订物业服务合同，同意服务费按每平方米0.6元收取，高层则按每平方米1元收取。

此外，西山村、条围村、排头村三个村先后同意，对于小区内不缴纳物业费的人员，由各自村委会在年终分红中给予扣回。

4月1日，记者一行再次来到西湖园小区采访，发现小区环境已经有所改善，每栋楼房附近也看不到成堆的垃圾。据西陂街道的有关工作人员介绍，目前，该小区的卫生由西山、排头、条围三个村共同负责。

物管站

业主要有花钱买服务意识

中心城区的安置小区越来越多，但与商品房小区相比，安置小区的物业管理存在着许多困难。

对此，新罗区物业管理站的吕站长表示，安置小区的物业费普遍偏低，收取率也不高，而且还很难上涨，这导致许多安置小区的物业公司难以经营，最终只能撤走，“与其他安置小区相比，西湖园的物业费收取率还算是不错，像有的安置小区，物业费收取率只有三四成左右，物业公司根本就没有办法做下去。”

众所周知，安置小区的一大特点就是，业主主要是来自四面八方的拆迁户，素质参差不齐。吕站长说，对于许多安置小区的住户来讲，以前住自建房不需要缴纳物业费，这要求业主转变观念，要树立花钱买服务的意识，“物业公司是企业，不是慈善机构，不可能无偿服务。”

吕站长还建议，安置小区可以考虑建一些店铺，并将部分店铺的租金用于补贴物业费。此外，也可以借鉴厦门的做法，即前五年，由政府财政补贴一半的物业费，五年以后再由业主自付全部物业费。