开发投资增长 市场交易萎缩房价稳中趋降 楼市本质回归

□通讯员 林镇江

今年一季度，龙岩中心城市房地产市场的运行特点是房地产投资继续增长，但市场交易转“冷”，房价开始松动，商品房的居住本质正在回归，投机、投资逐渐退出市场。

据统计1—3月份，中心城市完成投资29.39亿元，同比增长102.3%。投资增长，主要是中心城市去年供地较多，按所签合同的履约保证和工程进度保证，今年大部分已供土地都要陆续开工、兴建。一季度，中心城市累计施工917.99万平方米，同比增长55.3%；竣工面积33.37万平方米，同比增长1104%。施工量和竣工量的增加，意味着建安投入的增加。按建设周期推算，这种投资增加的现象至少将延续到年底。但投资的增加，并没有带来市场的旺销景象。今年，由于受全国三、四线城市房市销售转“冷”的影响，岩城的消费者对后续市场预期发生转变，观望气氛渐浓。1—3月中心城市销售22.66万平方米，同比减少16.88%；销售商品住房15.56万平方米（1598套），同比减少12.89%；交易二手商品房7.6万平方米，同比减少66.48%，交易二手住房4.63万平方米（512套），同比减少67.37%。二手房市场比新建商品房市场更为冷清。销售的萎缩，导致一直以来坚挺的房价开始出现松动。1—3月份中心城市商品住房均价为7804元/平方米，相比去年第四季度的均价7916元/平方米，下降1.41%。房价趋降，加上今年7月份将开始实行不动产登记，将使不动产的持有成本增加，导致投机、投资获利空间日渐收窄，必然逐渐退出市场。目前，刚性需求、自住型需求渐成市场的主导性需求，商品房的居住本质正在回归。

尽管市场销售不畅，但新盘还将陆续推出，有效供应会持续增加。一季度，中心城市新批准预售商品住房7.11万平方米（1593套），同比增加41.87%。二季度后还将有31个项目，约198.89万平方米（16433套）将陆续达到预售条件获批上市销售，加上3月底统计时仍库存的9000多套商品住房，市场的有效供应十分充足。而在需求端，短期内观望气氛难以驱散，商品房销量不可能大幅增加，“供大于求”的局面一时恐难以扭转，开发企业之间的“去库存”竞争或将更加激烈，各种促销手段将持续出现，房价整体上也将随之下降。但下降幅度不会很大，主要原因是近几年商品房建设成本，包括土地成本、建安成本、财务成本、管理成本等上升较快，开发企业没有多少降价空间。当然，具体各楼盘价格下降幅度，要看企业的财务状况，资金链的松紧将成为开发企业是否降价或降价幅度决策的主要依据。对广大消费者而言，此时或可考虑择机入市，因为商品住房不同于一般商品，买房不仅要看价格，还要看房子的结构、所处地段的环境、各种配套设施等方方面面的因素，在供应充足时入市，挑选余地会更大，如果一味观望，到时房价可能降了，但自己看来满意的房子却被别人“捷足先登”了。还是那句话“该出手时就出手”！