“地王”轮番上场 地方债重压下“卖地”能撑多久

话题三

如何改变“卖地成瘾”

未来地方财政收入应该是依靠自身的存量土地创造财富，不能再单纯依靠低价收地、高价卖地，这样一种剥夺农民的方式筹集资金

在土地财政面前，地方政府往往会成为外界讨伐的对象。不过，财政部科研所所长贾康在2011年曾发表观点称，“土地财政”不能完全责备地方政府，完善的分税分级体制的建立有利于土地财政问题的解决。

“现在很多地方政府的短期行为跟制度没有配套到位有关，土地财政便是典型的例子。”贾康当时说，“从国际经验对比来看，实施分税制的地方政府，其主要支柱财源也是不动产，但却有规范的房地产税，即物业税。”他认为，如把这个制度推出去，地方政府有了稳定的支柱财源，就会专心致志地优化本地投资环境，改进提升公共服务质量。

这实际上从一个侧面说明了，解决土地财政和“卖地瘾”，不仅要地方政府自觉关注这个问题，斩断愈发套牢的土地财政、政府收益、开发商及银行获利的利益链，也要更高层级的行动。

那么，具体来看，解决“依赖土地财政”的难题，到底要涉及哪些领域的改革？

孟晓苏：首先要进行金融机制改革，引进金融工具，依靠REITs做缓冲，用REITs来化解地方债。REITs可以帮助政府将固定资产售卖给社会资金，政府可以选择反租继续使用。中国的存量资金巨大，以保险业为例：它的资金年收益率是3.7%，而REITs在国外最低的收益率也在7%到8%，利用这个证券化工具，一方面盘活了资金存量，提高了资金利用效率，另一方面又可以重新恢复地方政府的融资能力，缓解地方债压力。

将地方债转化为社会资金持有，通过这个方式就可以将社会存量资金转化出来。打个比喻就是小伙子愁娶，大姑娘愁嫁，我们需要搭一个鹊桥，或者说建立一个非诚勿扰的平台，让资金方和持有物业的地方政府在平台上牵手。REITs作为基金又可以上市流通，又会起到充实资本市场，激活股市的作用。

除了金融方面的改革，房产税的改革也将会是重点。地方的土地财政，在房产税出台前，不能硬性取消，地方政府需要财政来源。土地财政用于的基础设施建设是群众生活和经济发展所必须的，房产税可以逐步地替代土地财政。不过，征收房产税也要逐步推进，不能一蹴而就，一刀切。

未来地方财政收入应该是依靠自身的存量土地创造财富，不能再单纯依靠低价收地、高价卖地，这样一种剥夺农民的方式筹集资金。

郭凡礼：房地产市场历来是“调而难控”，中央和地方政府的利益不统一，调控措施难以发挥实质性的效果，最后发挥根本性作用的恐怕还是在于市场自身规律调节，但目前放任楼市发展必然是一个巨大隐患，因此政府强调消费、调结构就在于化解风险，减少对房地产的投资，加快对土地财政改革。