“以房养老”建议:在房价预期稳定的城市做试点

出场专家

孟晓苏(中国房地产开发集团理事长、“以房养老”方案最早提出者)

曹远征(中国银行首席经济学家)

王胜春(银行业界专家)

陈秉正(清华大学中国保险与风险管理研究中心主任)

住房反向

抵押养老保险：

即以房养老，将房屋产权抵押给金融机构，从金融机构领取“养老金”，同时将继续获得房屋的居住权一直延续到借款人去世。借款人去世后，金融机构获得房屋的产权。

以房助老

不要求老人拥有独立产权房屋，也不需抵让房屋产权，可以通过置换住房(或闲置房屋)的使用权，获得基本养老金之外的更多养老资金，或置换到养老院、老年公寓等。政府需出台扶助政策，鼓励更多社会组织、金融机构参与其中。

建议1

在房价预期稳定的城市做试点

孟晓苏认为，为确保住房反向按揭养老保险顺利开展，首先要让涉及各方有参与积极性。为了降低保险公司对房价下跌风险判断的预期，在试点地域的选择上，可把2003年保监发124号文件所选择的北京、上海、广州等城市列入，还可增加杭州等房价较高、涨幅预期稳定的城市。

同样，以房养老也是一项个人选择养老的方式，不存在强制性，为打消子女反对，给老人在选择上造成的困惑，可借鉴台湾地区保险业从无子女家庭开始进行反向抵押养老的经验，首先从无子女家庭和“失独家庭”起步，然后再根据需要扩大到有愿望的其他老人家庭。

建议2

70年产权续期还需法律解释

“以房养老”此前多年未推进，关键一点就是物权法还未落地，直到2007年物权法的出台，规定住宅用地70年后自动续期。但从现有的法律来看，土地使用权70年期满后如何处置，仍是一个悬而未决的问题。一方面，《物权法》关于“土地使用权期间届满自动续期”的规定，只适用于住宅建设用地，而对商用地在使用权届满后如何处理仍是未知数。另一方面，《物权法》虽然规定住宅建设用地使用权期间届满自动续期，但这种“自动续期”是无偿续期还是有偿续期？如果是有偿续期，按什么样的标准来收？如果标准过高，产权人和保险公司是无法接受的。

由此，“以房养老”的房产前提，除了是自住的，还明确必须是住宅立项的。孟晓苏指出，作为长期投资，保险公司非常看中这一点。而关于70年产权自动续期问题，还没法律上的明确解释，这一点需要落实，给房产涉及各方吃颗定心丸。