“以房养老”建议:在房价预期稳定的城市做试点

建议3

给予福利房以抵押权

孟晓苏指出，最近10年中国社会变化很大。在2亿老年人中，多数65岁以上的老人没赶上高工资，也错过了上商业保险机会。仅凭社保和低保，不足以满足老人期望的生活方式。唯一有了一套房改房，但这类房子还没有出售和抵押权利，因此也不能变为以房养老的抵押房，但这类人群同样也有以房养老的需求。

在孟晓苏看来，设置养老多重保障，还能从源头上解决腐败问题。近年来，在干部贪污、受贿等案件中，很多是被称为“五十九岁现象”的例子，也就是人到接近退休时，为了维持自己今后生活水平不下降，采取了不正当措施。而如果通过寿险服务解决了这部分人的担忧，也能避免腐败问题。同时，孟晓苏还提出，应该由中国保监会、民政部并邀请住建部、财政部与税务总局参加方案设计，处理好抵押房屋的权属关系。

建议4

以房养老需要完善估值体系

虽然两年前北京、上海等地的一些银行已经开始尝试“以房养老”业务，但在北京，这一业务连一单也没有做成，最后无疾而终。

银行业界专家王胜春认为，之所以出现这样的情况，除了消费者观念上的因素外，还因为银行没有一套完整的估值体系，让银行的风险和收益相匹配。“如果银行给的条件还不如消费者把房子卖了收益多，那这样的价格对消费者而言意义不大。”

此外，对于房屋的估值问题，银行业内人士一直认为，做“倒按揭”的前提之一便是房价应稳定。曹远征表示，如果房屋价格一直升值，那么“将房产给儿子”的想法将会依旧盛行。从国外成熟经验来看，倒按揭也应是在房价相对稳定的前提之下开展。

建议5

开征遗产税有助于推动以房养老

近两年，部分银行已开展“住房反向抵押”的业务，但规定必须是抵押人至少有两套住房，且所抵押的房产最多抵押期限不超过10年。

孟晓苏指出，反向抵押贷款是从欧洲和美国学的。美国在1980年代出现了一批住房富人、货币穷人，因此从上世纪90年代中期，就出现了很多美国老人用大房换小房，到如今更多选择反向抵押贷款来养老。美国这种方式盛行的前提，就是有高额的遗产税。

孟晓苏认为，开征遗产税可以推动以房养老的发展。如果一套房屋在老人生前已分期被套现、或是产权已经过户给保险公司，住房反向按揭养老保险就属于依法避税。同时，老人在生前就把自住房产提前逐步变现，不仅能提高自己生活水平，还能随时补贴到子女身上。孟晓苏还提出，鉴于中国房价上涨的趋势，建议遗产税的起征点设为1000万元起。