养老地产刚起步 多元化养老保障体系普及仍需时日

伴随着《关于加快发展养老服务业的若干意见》提出“以房养老”的“倒按揭”模式，养老地产也成为公众关注的焦点。

位于北京昌平区的北京太阳城是较早推出“养老地产”概念的项目之一，其主打卖点是“医护型全程化养老社区”。目前，小区居住人群以老年人为主体，绿化率高达60%，容积率不足0.7。负责太阳城业务的北京鑫尊房地产经纪有限公司置业顾问牟国庆称，小区门口的会所每周一免费向老人开放，老人可以享受游泳、KTV、水疗等服务。社区内还有银龄老年公寓，向老年人出租公寓式管理的住房。

“楼道口都有无障碍通道，所有楼房都有电梯，轮椅、病床都能进去。”住户张阿姨说。退休后和老伴儿住在太阳城的刘阿姨介绍说，小区有食堂，饭菜价格也合理。“居住环境挺好，温泉水到户。社区里有与安贞医院合作的太阳城医院，打个电话就可以上门医疗，要是有个突发疾病，还有救护车直接送到附近的王府医院。”

近几年，像北京太阳城这样的养老地产在全国范围内发展日渐红火。据统计，目前全国已有80多家房地产商进入该领域。泰康人寿保险股份有限公司亦在日前宣称，将筹备3年内建立15个养老社区，中国人寿保险（集团）公司、中国平安保险（集团）公司等保险企业也纷纷进军养老地产。

尽管越来越多的地产开发商试水养老地产，但在开发过程中仍存在着不少问题。

王阿姨是位于北京市房山区窦店镇的万科幸福汇的第一批住户，她觉得社区的服务很周到，可医疗配套设施没跟上，“说是养老地产，但老年人最在乎的医疗问题没有解决。你瞧，社区医疗服务站到现在还没有盖起来。”

王阿姨面临的问题，恰恰是城市周边养老地产配套设施有限的缩影。世联地产顾问公司的工作人员称，以海南清水湾养老地产项目为例，由于当地医疗、生活服务等配套设施不够完善，老年人在那里居住只是临时性、季节性的，并不长期居住。

中国人民大学公共管理学院土地管理系余义华认为，发展养老地产的基础条件是周围的配套设施，即公共产品的投入，如老年人就医、购物、生活服务等。当前，我国公共产品资源分布不均，多集中于大城市的中心地带。因此，养老地产的开发商需要投入大量资金建设相关配套设施，从而大大增加了企业的开发成本，也使得目前养老地产项目多针对中高收入人群进行开发设计，在一定程度上限制了养老地产的发展。

另有分析人士指出，在国内，养老地产发展面临的另一问题是养老观念。“别说是‘倒按揭’了，就连卖掉城里小房换郊区养老房，很多老人都不能接受。”记者采访了一些中老年人，提到养老地产，大部分人表示不太了解，还有很多把养老地产与养老院和“以房养老”混为一谈。大多数受访者首先关注养老地产的产权、子女继承权，其次才会问到居住环境、配套设施等与养老密切相关的话题。

对此，住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌认为，多元化、多层次养老保障体系的普及还需要一定时间，应将养老地产视作养老服务业多样化的一种途径，在养老地产的开发和运营上给予税收、融资等方面的优惠。